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房产继承如何分割?

大家好!我是北京遗产继承专业律师林福明。

房产继承如何分割?可以说,绝大部分的遗产继承案件都是关于房产继承的案件,对于普通百姓而言,房产基本就是被继承人生前最大价值的财产,加上我国曾经在九十年代实行了住房制度改革,最近这些年的房产继承案件基本都是当年房改的时候的“房改房”,是当年根据职工的职务、级别、工龄等因素分配给职工的福利性住房,这部分住房有它的特殊性。同时,我国还存在经济适用房、两限房、农村宅基地房屋、小产权房、军产房等房屋类型,诸多因素综合影响着房产继承案件的复杂性和特殊性,这里概括性地跟大家分享几个较为重要的关键点。

第一,要注意先析产后继承的原则。也就是说,如果这个房产不是被继承人一个人的个人财产,比如说是和其他人共有的房产、存在其他权利人的拆迁安置房等情况。但是如果房产继承的当事人主体包含了房产其他权利人主体,有些法院是可以一并处理的。

第二,央产房、军产房的继承需要征求原产权人的意见,需要核查是否超标、是否允许上市继承等。同时在办理房产过户的时候,需要到相应部门进行审核,最后才是办理过户。这和普通的商品房继承不同的地方。

第三,农村的宅基地房屋只能继承房屋,宅基地使用权继承不了。同时,不具备本村集体经济组织成员身份的继承人,一般情况下,无法继承宅基地房屋本身,只能继承该房屋对应的经济利益。另外,继承农村宅基地房屋不得违反土地管理法规定的一户一宅的规定。

第四,房产继承要注意继承的时效问题。法定继承的情况下,继承人没有表示放弃继承的,视为接受继承,但也应当尽快办理继承手续。遗赠的情况下,受遗赠人应当在知道受遗赠之日起六十日内表示接受或放弃受遗赠,逾期未表示的,视为放弃接受受遗赠。

第五,如果继承的房产尚未办理所有权登记,还没有房屋所有权证书,但是已经购买,可以请求继承该房屋项下的相关权利,同时需要承受该房屋项下的相关义务,并不是没有房产证的房子就一定无法进行继承。

第六,房产继承的具体分割方式,可以是按份共有,也可以是实际分割。能实际分割的,尽可能实际分割,一次性解决清楚。实际分割的意思就是房产归属一方,其他继承人分得相应的房屋折价款。

第七,房产继承的时候,要注意评估被继承人的生前债务有多少,如果债务远远大于继承得到的房产价值,我建议不要继承遗产,可以放弃继承。否则,将来将面临被债权人起诉和被法院执行的风险。

第八,房产继承的时候,要注意核实该房屋是否被设立了居住权,如果存在居住权人,将会影响该房屋的使用和收益,导致继承得到的房产价值大打折扣,导致房子想卖卖不了、想住住不了的不利境地。

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