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不动产登记簿的推定力和管理机构

不动产登记簿是物权归属和内容的根据,这就是不动产登记簿的推定力,即不动产登记簿记载的权利被推定为真实。不动产登记簿上记载的物权人不用证明自己的物权的真实性,因为不动产具有较高的稀缺性而且交易关系复杂,如果将证明和调查权利真实性的义务完全分配给当事人,就可能会因为交易费用过高而严重影响物的利用效率。因此,《民法典》第216条对不动产登记簿的推定力进行规定,意在强化不动产登记簿对不动产物权归属和内容的表征作用。

公示推定力是实现交易成本最小化的规则,它通过“形式决定内容”的方式,让权利外观代表权利的归属及其实质内容。只要交易对象有法定权利外观,法律担保它通常为真实权利,交易者无需再劳心费神辨别权利真伪,交易成本当然随之降低。

另外,不动产登记簿记载的物权人尽管被推定为真实物权人,但其是否为完全行为能力人,有无精神疾病,有无相应的处分权,是否破产等细节,则需要借助其他证据进行判断。推定力属于转移举证责任的程序性规范,只是“推定”真实而并非“确定”真实,权利外观不必然对应着真实权利本身,这种推定在他人有相反的确证下,还有被推翻的可能。

因为不动产登记簿的推定力只转移举证责任,不终局确定物权,所以它就有可能在异议人的反证下失去效用。这除了适用于行政诉讼和民事诉讼,还能适用于仲裁、复议等解决纠纷程序,也能适用于不动产登记程序。在行政诉讼中,登记机构应当对其行为的合法性负担举证责任,进而在证明力对比下确定其行为的合法性。在民事诉讼中,为了查明案件真相,妥当解决纠纷,法官必须对当事人提供的证据进行实质判断和审查,以验证真实性和证明力,法官有权在裁判时对作为证据的登记进行证明力评价,一旦发现物权登记存在错误,法院在民事诉讼中可以予以否定,这种做法无需当事人先通过行政诉讼来确定登记行为的合法性,从而减少诉讼成本,提高诉讼效率。

最后,《民法典》第216条第2款明确规定了,不动产登记簿由登记机构管理,内涵很明确。

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