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案外人执行异议之诉中借名买房问题实务分析（一）
现实生活中，实际出资的购房人出于规避限购、限贷政策、税收政策、隐藏个人真实财产信息和享受特定购房优惠等目的，常常借用他人名义购房。房屋产权登记在他人名下，由此产生房屋实际出资人和名义权利人不一致的情形，进而导致借名买房纠纷层出不穷。借名买房在民事执行程序中经常会出现的争议是：当法院执行名义权利人名下的房产时，实际出资人提出执行异议，认为房屋系其实际出资购买，理应享有实际所有权，从而主张排除法院对涉案房屋的强制执行。这种情况下，实际出资人的执行异议能否排除法院对涉案房屋的强制执行？这是本文的研究重点。
从全国范围来看，相关案例数量排在前五的地区分别是广东省、北京市、江苏省、河南省和山东省。相应而言，我们进行实务分析时，可对上述区域的司法实践予以重点关注。
二、最高法院观点以及各地法院规定中的冲突
借名人能否以其是房屋的实际出资人为由，请求法院排除对登记在出名人名下涉案房屋的强制执行？对于这一问题，各地规定存在较大冲突，这种冲突不仅体现在各地规定之间的横向冲突，也体现在同一机关内部前后观点相左和更迭的纵向不一致。
（一）最高法院的考量
最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）（以下简称《执行异议之诉司法解释征求意见稿》）
第十三条规定 【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】
方案一：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：
（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；
案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。
方案二：在相同情形下，案外人请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持。
案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。
两种方案均有可取之处。方案一侧重于维护不动产物权登记的公示公信效力和权利的形式外观，提高执行效率；方案二侧重于尊重当事人的真实意思表示，维护实际权利人的合法权益。
另外，早在《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第一百一十九条中，规定了【案外人系实际出资人的处理】：
在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。
另一种观点：不予支持。
而最高人民法院却在《全国法院民商事审判工作会议纪要》［1］正式版本中将该条删除了。一方面体现这类问题争议较大，另一方面也体现了最高院的慎重或者说犹豫的态度。
（二）支持规定
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（以下简称《广东高院规定》）
第十一条规定：案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？
意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
（三）反对规定
1 . 北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 （以下简称《北京高院规定一》）［2］
第十九条规定：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
2 . 《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》（以下简称《北京高院规定二》）
第二十三条规定：金钱债权执行中，人民法院查封登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，案外人以其与被执行人之间存在借名购买、代为持有、隐名出资等关系，其是该财产的实际权利人为由，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
由此可见，北京市法院的观点是：不支持借名人以其对房屋实际出资为由排除强制执行。
3 . 江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（以下简称《江苏高院规定》）［3］
第十四条规定：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
而在这一问题上，江苏高院所持观点前后有所调整。早在2015年江苏高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第19条规定：人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。
2019年《规定》与2015年《规定》相比，江苏高院对于借名人的执行异议和诉讼请求采取直接驳回的司法态度，删除了2015年《规定》中的除外情形。
4 . 黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019修订）
第三十条规定：基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。
因此，最高法院在这一问题上的观点尚未明确，而各地法院规范性文件的态度也存在着明显不一致的冲突。
三、典型裁判规则的梳理
既然各地规定存在冲突，那么司法实践中必然也存在着不同结论的裁判规则。这一部分重点梳理典型裁判规则及规则背后的裁判理由。
案例 01：
最高人民法院（2019）最高法民申3598号，王德喜、唐山冀东水泥股份有限公司营销分公司再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：以出名人名义签订《商品房买卖合同》、支付房屋首付款以及偿还涉案房屋按揭贷款的，借名人无证据证明房屋归其所有，以借名买房为由请求排除对涉案房屋的强制执行的，人民法院不予支持。
该案二审由河北省高级人民法院审理作出（2018）冀民终638号民事判决书认定：借名人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。裁判理由是：
第一，基于物权公示原则，设立、变更或转让不动产物权，必须经登记才能取得对抗第三人的效果。第二，《商品房买卖合同》和《业主公约》均由开发商与出名人签订，《购房发票》系开发商向出名人出具，按揭还贷所用账户为出名人名下银行账户，即使能够提供部分涉案房产水电费等单据，也只能证明涉案房产由借名人占有使用，但不能证明其享有所有权。第三，借名买房约定只产生内部债权债务关系，而涉案房产不发生物权变动，尤其是在有必要判断能否排除强制执行时，更不能直接认定借名人系涉案房产不动产物权的所有权人。且，借名人不能提供其与出名人之间的书面借名协议，只是称双方存在口头约定，其借名买房的主张证据亦不充分。退一步讲，即使双方之间借名购买涉案房产情形真实，因借名约定是双方之间的合意，借名人对涉案房产变更登记不能具有过错，其对因此产生的风险理应自行承担。至于双方之间因借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何，其应另寻法律途径救济。
借名人不服，向最高院申请再审。最高法院经审查认为：
案涉房产仍登记于开发商名下，《商品房买卖合同》系以出名人名义签订，首付款、还款凭证均以出名人名义支付，借名人提供的《内部购房协议书》、相关费用缴纳凭证等证据以及其与出名人存在借名买房关系的理由并不足以证明其对案涉房产享有所有权。故一、二审法院判决借名人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实及适用法律均无不当。
案例 02：
河北省高级人民法院（2019）冀民申2020号，冯月南、姚卫国再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：即便借名人能够证明房屋首付款、按揭贷款、物业费、维修基金等各项费用均由其实际支付，借名人也实际占有并使用该房屋，且借名人和出名人之间有经公证的关于借名买房的书面约定，但基于物权公示原则，借名买房的约定仅具有内部效力，而且借名买房通常是为了规避国家法律与政策，对此产生的风险，理应由借名人自行承担，不得对抗善意的申请执行人。
案例 03：
广东省高级人民法院（2019）粤民再19号，刘云、郑伟贤再审民事判决书。
裁判规则：借名人虽然能够证明由其实际支付涉案房屋按揭贷款和实际使用房屋，出名人对被借名买房的事实也予以承认，但在无书面证据证明借名买房法律关系成立、无法证明涉案房屋首付款由借名人支付，以及借名人无法对能够进行房屋变更登记却长期未进行变更登记提供合理解释的情形下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，借名人不得排除强制执行。
根据第二部分的介绍，《广东高院规定》虽支持借名人排除强制执行，但在执行异议之诉中，对借名买房法律关系是否成立持较为严格的司法审查态度。（类似案例还有广东高院（2018）粤民申9825号滕礼、潘聪再审审查与审判监督民事裁定书。）
案例 04：
天津市高级人民法院（2017）津民申1917号，天津市正融塑料管材有限公司、朱振水案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：不动产登记信息仅具有推定的证据效力，而非绝对的证据效力。房屋虽登记在出名人名下，但借名人支付了涉案房屋的购房首付款、按期偿还银行贷款，交纳物业费、采暖费等费用，实际占有使用涉案房屋，同时结合出名人出具的涉案房屋由借名人实际购买，与出名人无关的书面声明，能够证明借名人系实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
案例 05：
江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01349号，丁传忠、房时洪等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。
裁判规则：房屋权属证书只是证明房产权利归属的证据之一，并不是唯一证据，判断房屋产权的归属，除房屋权属证书外，还应考虑购房资金的来源，在有证据证明借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，即便没有书面的借名买房合同，也不影响房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。
案例 06：
广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终23964号，杨玉山、杨毅二审民事判决书。
裁判规则：借名人虽实际支付房款并占有、使用涉案房屋，但民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引。若认定为方便贷款而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，则为规避限购或限贷政策敞开大门，而借名买房人将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记制度和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。为方便贷款而借用他人名义购房时，即是放任并故意让涉案房屋登记在他人名下，借名人对涉案房屋未登记在自身名下显然存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。
基于案例检索后的分析归纳，可将典型案例的裁判观点和理由总结如下：
1 . 借名人和出名人之间签订的关于一般商品房的《借名买房协议》，因不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因而有效。
2 . 借名人需要证明涉案房屋购房款由其实际支付，并实际占有使用或控制管理涉案房屋，才能认定借名买房法律关系的存在。在反对借名人排除强制执行的案例中，一般还需要书面的《借名买房合同》，在支持借名人排除强制执行的案例中，若已形成完整的证据链，则书面的《借名买房合同》不是必需。
3 . 支持借名人排除强制执行的裁判理由是：适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法》司法解释一）第2条的规定，认为不动产登记信息仅具有推定的证据效力，在与真实权利状态不符的情况下，当事人可举证予以推翻。在借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。
4 . 反对借名人排除强制执行的裁判理由是：（1）根据物权公示公信原则，《借名买房协议》仅具有内部效力，不得对抗善意的申请执行人；（2）借名人往往是出于规避限购、限贷、避税等非法目的，才采取借名买房的交易模式，具有可责难性；（3）将房屋登记在出名人名下系借名人有意为之，并非客观的登记错误，借名人应对相应风险有所预判并承担；（4）支持借名买房会冲击我国不动产物权登记制度，严重扰乱房地产管理秩序，同时也会为当事人规避执行敞开大门。
司法实务中对于是否支持借名人排除强制执行确有较大争议，同一法院内部也出现了同案不同判的情形，如山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民申535号案件支持借名人排除执行的主张，而（2019）鲁01民终4678号案件则不予支持。而这并不利于裁判口径的统一和司法权威的维护。
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一、案外人执行异议之诉中借名买房问题的司法现状
首先，借名买房涉执行案件，符合执行异议之诉“一个权利排除另外一个权利”的本质属性；其次，借名买房涉执行案件，当事人之间的对立较普通诉讼程序更加凸显，案涉权利冲突较为复杂，根据程序相称性原理就需要配置适当的诉讼程序。执行复议只是对案件材料进行形式审查，而执行异议之诉中，法院会对案件进行实质审理，当事人可进行充分攻击防御。具体而言，法官将会对是否存在借名买房法律关系进行严格实质审查，如内部的借名买房协议是否存在及效力、对涉案房产从选房、议价、合同签订、办理按揭贷款、付款供楼、收楼等阶段进行综合判断，从严处理。根据《民事诉讼法》司法解释第310条规定：“人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。”因此，案外人提起执行异议之诉后还可以上诉及再审。如此可保障当事人充分行使诉讼权利，也有利于法院对权利之间的冲突做出正确判断。
从全国范围来看，相关案例数量排在前五的地区分别是广东省、北京市、江苏省、河南省和山东省。相应而言，我们进行实务分析时，可对上述区域的司法实践予以重点关注。
二、最高法院观点以及各地法院规定中的冲突
借名人能否以其是房屋的实际出资人为由，请求法院排除对登记在出名人名下涉案房屋的强制执行？对于这一问题，各地规定存在较大冲突，这种冲突不仅体现在各地规定之间的横向冲突，也体现在同一机关内部前后观点相左和更迭的纵向不一致。
（一）最高法院的考量
最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）（以下简称《执行异议之诉司法解释征求意见稿》）
第十三条规定 【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】
方案一：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：
（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；
案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。
方案二：在相同情形下，案外人请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持。
案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。
两种方案均有可取之处。方案一侧重于维护不动产物权登记的公示公信效力和权利的形式外观，提高执行效率；方案二侧重于尊重当事人的真实意思表示，维护实际权利人的合法权益。
另外，早在《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第一百一十九条中，规定了【案外人系实际出资人的处理】：
在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。
另一种观点：不予支持。
而最高人民法院却在《全国法院民商事审判工作会议纪要》［1］正式版本中将该条删除了。一方面体现这类问题争议较大，另一方面也体现了最高院的慎重或者说犹豫的态度。
（二）支持规定
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（以下简称《广东高院规定》）
第十一条规定：案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？
意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
（三）反对规定
1 . 北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 （以下简称《北京高院规定一》）［2］
第十九条规定：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
2 . 《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》（以下简称《北京高院规定二》）
第二十三条规定：金钱债权执行中，人民法院查封登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，案外人以其与被执行人之间存在借名购买、代为持有、隐名出资等关系，其是该财产的实际权利人为由，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
由此可见，北京市法院的观点是：不支持借名人以其对房屋实际出资为由排除强制执行。
3 . 江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（以下简称《江苏高院规定》）［3］
第十四条规定：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。
而在这一问题上，江苏高院所持观点前后有所调整。早在2015年江苏高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第19条规定：人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。
2019年《规定》与2015年《规定》相比，江苏高院对于借名人的执行异议和诉讼请求采取直接驳回的司法态度，删除了2015年《规定》中的除外情形。
4 . 黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019修订）
第三十条规定：基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。
因此，最高法院在这一问题上的观点尚未明确，而各地法院规范性文件的态度也存在着明显不一致的冲突。
三、典型裁判规则的梳理
既然各地规定存在冲突，那么司法实践中必然也存在着不同结论的裁判规则。这一部分重点梳理典型裁判规则及规则背后的裁判理由。
案例 01：
最高人民法院（2019）最高法民申3598号，王德喜、唐山冀东水泥股份有限公司营销分公司再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：以出名人名义签订《商品房买卖合同》、支付房屋首付款以及偿还涉案房屋按揭贷款的，借名人无证据证明房屋归其所有，以借名买房为由请求排除对涉案房屋的强制执行的，人民法院不予支持。
该案二审由河北省高级人民法院审理作出（2018）冀民终638号民事判决书认定：借名人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。裁判理由是：
第一，基于物权公示原则，设立、变更或转让不动产物权，必须经登记才能取得对抗第三人的效果。第二，《商品房买卖合同》和《业主公约》均由开发商与出名人签订，《购房发票》系开发商向出名人出具，按揭还贷所用账户为出名人名下银行账户，即使能够提供部分涉案房产水电费等单据，也只能证明涉案房产由借名人占有使用，但不能证明其享有所有权。第三，借名买房约定只产生内部债权债务关系，而涉案房产不发生物权变动，尤其是在有必要判断能否排除强制执行时，更不能直接认定借名人系涉案房产不动产物权的所有权人。且，借名人不能提供其与出名人之间的书面借名协议，只是称双方存在口头约定，其借名买房的主张证据亦不充分。退一步讲，即使双方之间借名购买涉案房产情形真实，因借名约定是双方之间的合意，借名人对涉案房产变更登记不能具有过错，其对因此产生的风险理应自行承担。至于双方之间因借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何，其应另寻法律途径救济。
借名人不服，向最高院申请再审。最高法院经审查认为：
案涉房产仍登记于开发商名下，《商品房买卖合同》系以出名人名义签订，首付款、还款凭证均以出名人名义支付，借名人提供的《内部购房协议书》、相关费用缴纳凭证等证据以及其与出名人存在借名买房关系的理由并不足以证明其对案涉房产享有所有权。故一、二审法院判决借名人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实及适用法律均无不当。
案例 02：
河北省高级人民法院（2019）冀民申2020号，冯月南、姚卫国再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：即便借名人能够证明房屋首付款、按揭贷款、物业费、维修基金等各项费用均由其实际支付，借名人也实际占有并使用该房屋，且借名人和出名人之间有经公证的关于借名买房的书面约定，但基于物权公示原则，借名买房的约定仅具有内部效力，而且借名买房通常是为了规避国家法律与政策，对此产生的风险，理应由借名人自行承担，不得对抗善意的申请执行人。
案例 03：
广东省高级人民法院（2019）粤民再19号，刘云、郑伟贤再审民事判决书。
裁判规则：借名人虽然能够证明由其实际支付涉案房屋按揭贷款和实际使用房屋，出名人对被借名买房的事实也予以承认，但在无书面证据证明借名买房法律关系成立、无法证明涉案房屋首付款由借名人支付，以及借名人无法对能够进行房屋变更登记却长期未进行变更登记提供合理解释的情形下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，借名人不得排除强制执行。
根据第二部分的介绍，《广东高院规定》虽支持借名人排除强制执行，但在执行异议之诉中，对借名买房法律关系是否成立持较为严格的司法审查态度。（类似案例还有广东高院（2018）粤民申9825号滕礼、潘聪再审审查与审判监督民事裁定书。）
案例 04：
天津市高级人民法院（2017）津民申1917号，天津市正融塑料管材有限公司、朱振水案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书。
裁判规则：不动产登记信息仅具有推定的证据效力，而非绝对的证据效力。房屋虽登记在出名人名下，但借名人支付了涉案房屋的购房首付款、按期偿还银行贷款，交纳物业费、采暖费等费用，实际占有使用涉案房屋，同时结合出名人出具的涉案房屋由借名人实际购买，与出名人无关的书面声明，能够证明借名人系实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
案例 05：
江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01349号，丁传忠、房时洪等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。
裁判规则：房屋权属证书只是证明房产权利归属的证据之一，并不是唯一证据，判断房屋产权的归属，除房屋权属证书外，还应考虑购房资金的来源，在有证据证明借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，即便没有书面的借名买房合同，也不影响房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。
案例 06：
广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终23964号，杨玉山、杨毅二审民事判决书。
裁判规则：借名人虽实际支付房款并占有、使用涉案房屋，但民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引。若认定为方便贷款而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，则为规避限购或限贷政策敞开大门，而借名买房人将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记制度和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。为方便贷款而借用他人名义购房时，即是放任并故意让涉案房屋登记在他人名下，借名人对涉案房屋未登记在自身名下显然存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。
基于案例检索后的分析归纳，可将典型案例的裁判观点和理由总结如下：
1 . 借名人和出名人之间签订的关于一般商品房的《借名买房协议》，因不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因而有效。
2 . 借名人需要证明涉案房屋购房款由其实际支付，并实际占有使用或控制管理涉案房屋，才能认定借名买房法律关系的存在。在反对借名人排除强制执行的案例中，一般还需要书面的《借名买房合同》，在支持借名人排除强制执行的案例中，若已形成完整的证据链，则书面的《借名买房合同》不是必需。
3 . 支持借名人排除强制执行的裁判理由是：适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法》司法解释一）第2条的规定，认为不动产登记信息仅具有推定的证据效力，在与真实权利状态不符的情况下，当事人可举证予以推翻。在借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。
4 . 反对借名人排除强制执行的裁判理由是：（1）根据物权公示公信原则，《借名买房协议》仅具有内部效力，不得对抗善意的申请执行人；（2）借名人往往是出于规避限购、限贷、避税等非法目的，才采取借名买房的交易模式，具有可责难性；（3）将房屋登记在出名人名下系借名人有意为之，并非客观的登记错误，借名人应对相应风险有所预判并承担；（4）支持借名买房会冲击我国不动产物权登记制度，严重扰乱房地产管理秩序，同时也会为当事人规避执行敞开大门。
司法实务中对于是否支持借名人排除强制执行确有较大争议，同一法院内部也出现了同案不同判的情形，如山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民申535号案件支持借名人排除执行的主张，而（2019）鲁01民终4678号案件则不予支持。而这并不利于裁判口径的统一和司法权威的维护。
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