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不动产更正登记和异议登记

在不动产登记实践操作中,登记错误是不可能完全避免的,更正登记是修正错误,保护真实权利人的手段,这在我国的不动产登记制度中早就存在,但在不动产统一登记后,《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范(试行)》对更正登记更进一步细化。对于不动产异议登记,《物权法》第19条首次进行了规定,之前没有相关规定,《民法典》第220条与《物权法》第19条整体保持一致,只是进行了个别词语调整。

首先,更正登记可以依权利人、利害关系人申请启动,即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请变更登记,但无论是权利人申请,还是利害关系人申请,均需提供证明登记错误的材料。如果是利害关系人申请,权利人出具的书面同意更正的材料,属于证明登记错误的辅助材料。

其次,更正登记也可以由登记机构依职权启动。尽管在不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误时,有权主动进行更正登记,但是为了防止登记机构滥用权力,登记机构应当事先通知当事人,当事人在接到通知后的30个工作日内办理更正登记。如果当事人在此期限内能够证明登记没有错误的,那么更正登记程序就不能按照登记机构的意志来完成了,这体现了当事人意志对于登记机构职权的制约作用。如果当事人在此期限内不办理的,不动产登记机构在公告15个工作日后,直接进行更正,但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第三,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。异议登记适用于申请人主观认为登记错误的情形,至于客观上登记是否确实有误,还需要进一步查实,这个查实过程并非异议登记的功能范围,而是更正登记的任务,因此不影响异议登记的正常申请。

第四,异议登记目的在于阻止登记公信力,所以只有登记簿中的权利记载错误时才有意义,如果是不动产的面积、形状等事实状况登记错误,是不会引发登记公信力的,是不适用异议登记的。

第五,更正登记的办理,需要提供确有错误的确凿证据,否则只能通过诉讼的方式来解决。而异议登记无需确凿的登记错误证据,办理起来迅捷高效,还能阻止登记的公信力。

第六,在异议登记期间,权利人因处分权利而申请登记的,登记机构应当书面告知申请人存在异议登记,申请人申请继续办理的,登记机构应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。也就是说,以被异议登记的不动产登记权利为对象的交易,不受登记公信力的保护,但第三人愿意承受不受登记公信力保护的风险,是其自担风险的表现,因为异议登记毕竟只是表明登记权利可能有错误,不是登记权利确有错误的确切证明,登记机构不能贸然禁止登记权利的处分,所以只能在风险告知的前提下予以办理登记。

第七,异议登记有存续期间的限制,即申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的,或者没有按照约定申请仲裁的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

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