【案情简介】

（以下名字均为化名）

上诉人（原审原告）：俞某飞。
被上诉人（原审被告）：某某置地（某某）发展有限公司。

上诉人俞某飞因与被上诉人某某置地（某某）发展有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服某某省某某市人民法院作出的民初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理认定：原告与案外人余某涯系母子关系。2011年5月16日，原、被告双方签订《某某（橡树湾小区车位购买／租赁承诺书》一份，约定：原告认购被告开发的位于某某市坎墩街道坎东村、三群村橡树湾小区车位一个，定金为100000元，原告如不选择购买／租赁车位，有权在被告获得预售资格后，将定金转为房源为39幢602室房屋的定金。同日，原告通过pos机转账100000元给被告。同年6月24日，原告以余某涯名义向被告出具《某某（橡树湾小区房屋购买承诺书》一份，承诺：认购被告开发的位于某某市坎墩街道坎东村、三群村橡树湾小区商品房一套，房源为30幢501室，优惠后总房价为3140463元，自愿向被告交纳房屋首付款950463元，在2011年7月25日前保证遵守某某市住房限购政策的有关规定，具备购买被告房屋的条件，与被告签订所认购房源的商品房买卖合同，并全面履行商品房买卖合同约定的义务，付清相关款项和办理银行按揭手续。同日，原告通过pos机向被告支付850463元，该款项连同2011年5月16日支付的100000元共同作为所认购房屋的首付款。2011年8月4日，原告以余某涯名义与被告签订合同编号为20110800080商品房买卖合同，约定余某涯购买被告开发建设的位于某某市坎墩街道坎东村、三群村的橡树湾小区30幢501室房屋，房屋总价款为3140463元，买受人以按揭方式付款，合同签订当日须支付房价款的30%（950463元），剩余部分款项由买受人向银行按揭贷款获得。合同附件八第十一条约定：“若买受人违反某某市住房限购政策的相关规定，本合同无效”。2013年5月30日，某某公司向原审法院起诉余某涯，案号为（2013）甬慈民初字第624号，要求余某涯支付涉案房屋的剩余购房款2190000元及逾期付款违约金，原审法院于2013年10月23日、2014年1月20日对该案进行了两次庭审。2014年2月10日，某某公司撤回对余某涯的起诉。在本案审理过程中，原告对（2013）甬慈民初字第624号庭审笔录中余某涯的举证、质证及陈述均无异议，被告除对2014年1月20日庭审笔录中其关于“俞某飞购买房子时已经被限购了，所以俞某飞说购房主体的名字写她儿子余某涯，因为余某涯没有限购，可以取得相应贷款，同时俞某飞称这个房子是给儿子买的，所以当时我们对签字行为也是认可的”有异议外，其余陈述均无异议。2013年11月20日，原审法院对某某市房管中心工作人员陆迪清制作走访笔录一份，陆迪清陈述，某某市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，他人如能提供申请人身份证、户口簿等材料，均可申请房管中心出具该证明。2014年7月14日，原审法院对某某市房管中心分管房屋登记工作的副主任王仁莉制作走访笔录一份，王仁莉陈述：某某市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，可委托他人代为办理，按照相关规定，受托人应该向房管中心出具相应的授权委托书，如果是家庭共同成员申请出具的，不需要出示授权委托书。2014年7月18日，原审法院对余某涯制作谈话笔录一份，余某涯陈述：其系俞某飞与余利南之子，其对俞某飞以余某涯名义购买房屋的事情从始至终均不知情，后来某某公司以其为被告向法院起诉时，其才知晓此事，并明确表示反对。本案中某某市家庭住房记载情况证明并非其到房管中心申请出具的，因为俞某飞购房时，其尚在校读书，故其身份证一直放在家中，其对俞某飞以其名义购房的行为不予认可。

另查明，原告在签订购房合同时，名下已有两套房屋：位于某某市浒山街道东兴苑1号楼405室（慈房权证号为2009字第××号），位于某某市观海卫镇卫山景苑的4号楼502室（慈房权证号为2006字第××号）。

原审原告俞某飞于2014年4月16日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.原审被告即时退还原审原告房屋预付款950463元，并赔偿自预付款支付之日至实际退还日的利息损失（暂计至2014年3月11日，按利率6.4%计算，利息损失为165552.47元，其中本金100000元利息损失为18020.82元，本金850463元利息损失为147531.65元）；3.本案诉讼费用由原审被告承担。

【一审认定与判决】

原审法院认为：本案争议焦点为：一、原告与余某涯之间的关系系借名购房还是代理；二、余某涯对原告购房是否知情；三、本案商品房买卖合同的效力。

针对争议焦点一，原审法院认为，原告与余某涯之间的关系系借名购房，理由如下：1.代理系以被代理人的名义从事法律行为，而本案中原告与被告就涉案房屋购买事宜协商的过程中，于2011年5月16日签订《某某（橡树湾小区车位购买／租赁承诺书》一份，原告在该承诺书上签的是原告本人名字。由此可以看出，原告在购房之初并无代理余某涯购房的意思表示；2.在（2013）甬慈民初字第624号案审理过程中，被告在庭审中陈述“俞某飞购买房子时已经被限购了，所以俞某飞说购房主体的名字写她儿子余某涯，因为余某涯没有限购，可以取得相应贷款。”该陈述足以表明被告明知原告购房时因不符合购房条件，无法办理贷款手续，故以余某涯名义购买涉案房屋。虽然在本案审理过程中，被告推翻了该陈述，但鉴于被告陈述前后不一，根据诚实信用及禁止反言原则，被告在（2013）甬慈民初字第624号案件中的陈述更为客观真实；3.被告辩称原告系代理余某涯购房，但未能提供推翻原告为自己而非为余某涯购房的证据。相反，原告关于其名下已有两套住房，因政策所限，无法再购买涉案房屋，故借余某涯名义购房的陈述更加符合一般人对事务的判断和处理原则。综上，因原告并非代理余某涯购房，故对被告关于原告代理余某涯购房构成有权代理、表见代理的辩称，不予采信。

针对争议焦点二，原审法院认为，余某涯对原告购房行为并不知情，理由如下：1.根据对余某涯制作的谈话笔录（c1）以及（2013）甬慈民初字第624号庭审笔录中余某涯的答辩和陈述，余某涯对原告购房事宜并不知情，且从未授权原告购买涉案房屋，在得知原告购房后，对原告的购房行为明确表示不予追认；2.原告在签订本案商品房买卖合同时余某涯已经成年，故被告关于原告基于余某涯法定代理人身份签合同的辩称缺乏依据，且被告无法提供余某涯授权原告购房的书面证据，以证明余某涯授权原告购买涉案房屋；3.根据对某某市房地产管理中心副主任王仁莉以及工作人员陆迪清制作的走访笔录，某某市家庭住房记载情况证明在实践操作中，并非一定要本人申请才可出具，家庭共同成员申请出具的，可以不出具授权委托书，且余某涯在原告签订购房合同时尚在校读高三，其关于身份证由家人保管的陈述比较客观、符合常理，故原告在购房时提供余某涯某某市家庭住房记载情况证明及余某涯身份证，并不必然推出余某涯对购房事宜知情。

针对争议焦点三，原审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同有效，理由如下：1.原告具备完全民事行为能力、有购房的真实意思表示，其支付首付款的行为也表明其在积极履行合同义务，应认定原、被告之间商品房买卖合同成立；2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案原、被告之间的商品房买卖合同并无法定的合同无效情形；3.某某市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产调控工作的通知》（甬政办发（2011）38号）第六条及某某市建设委员会《关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知》（甬建发（2011）31号）第一条均规定：“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。”原审法院认为，上述规定并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。本案中，原告在签订购房合同时名下已有两套住房，又借用余某涯名义与被告签订商品房买卖合同，显然违反了上述政策规定，但并不必然导致合同无效；4.合同附件八第十一条虽然约定：“若买受人违反某某市住房限购政策的相关规定，本合同无效”。但合同的效力系法律对当事人之间成立合同的法定评价，非依当事人约定而无效，故本案合同并不因此约定而无效。

综上，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审查，原告俞某飞与被告某某公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。原告俞某飞主张该合同无效，但未能提供证据予以证实其主张成立，经释明，原告坚持合同无效诉请，故对该主张不予支持。原告另提出要求被告返还购房款950463元并赔偿利息损失，原告该诉请系基于合同无效而提起的返还之诉，对该诉请亦不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告俞某飞的诉讼请求。案件受理费14840元，减半收取7420元，由原告俞某飞负担。

宣判后，原审原告俞某飞不服，向本院提起上诉，称：上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》附件八第十一条约定：“若买受人违反某某市住房限购政策的相关规定，本合同无效”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件”等的规定。上诉人借用他人名义购房是违法的，损害了第三方的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人某某公司答辩称：上诉人所述的上诉人与被上诉人之间恶意串通并不符合关于合同无效的规定，首先双方并无恶意，双方签订《商品房买卖合同》是正常的商业行为，也不损害第三人的利益。限购政策并非效力性强制性规定，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。上诉人所述的合同附件八第十一条为附条件生效的条款，并不属于合同无效的评价机制，对于合同的生效条件在补充协议第十二条已经约定自双方签字盖章之日起生效。综上，上诉人的上诉理由不成立。

双方当事人在二审期间均未提供新的证据。

本院对原审法院认定的事实予以确认。

【二审认定与判决】

本院认为：本案诉争房屋系上诉人借他人名义购买，房屋的实际买受人为上诉人。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，应认定合法有效。经原审法院释明，上诉人也不要求变更诉讼请求，原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人又称《商品房买卖合同》附件八第十一条约定“若买受人违反某某市住房限购政策的相关规定，本合同无效”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件”的规定，但该规定中的“附条件”是指将来可能发生的事实，而上诉人在签订购房合同时，名下已有两套房屋，据此，本案不能适用该规定。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14840元，由上诉人俞某飞负担。
本判决为终审判决。

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