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成功案例
SUCCESSFUL CASE
所有权确认案例
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签订商品房买卖合同并不产生登记请求权的物权效力
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：阿克苏市某
经营者：钟某
被告：阿克苏市某有限责任公司
被告：阿克苏某甲有限公司
原告阿克苏市某（以下简称钟某某经销部）与被告（以下简称某公司）、阿克苏某甲有限公司（以下简称城乡建筑）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开独任开庭进行了审理，原告钟某某经销部的经营者钟某及其委托诉讼代理人，被告某公司、城乡建筑的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟某某经销部向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认位于阿克苏市201（面积776.48m㎡）的商铺归原告所有，并立即为原告办理该商铺的变更登记手续；2．请求依法判令第一被告向原告支付2020年7月6日至2023年6月14日的租赁费680,339元（该诉讼请求原告已当庭放弃）；3．本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年初，原告向第二被告承包的东城水系石材项目供应石材，项目完验收后第二被告仅付款2,100,000元后，剩余5,432,381元尾款迟迟未付，2020年7月6日，因第二被告欠付原告工程款但资金困难，因此原告与二被告签订了一份《三方债务化解协议》，约定第一被告将其名下位于阿克苏市201的商铺抵偿给原告，替第二被告偿还欠付原告的工程款4,961,707元，然在该合同签订后，两被告至今未给原告办理该房产的相关手续，经原告多次催促，二被告均未理会，为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告某公司、城乡建筑辩称，原告被告仅达成以物抵债的协议，但原告与被告某公司未签订正式的《商品房买卖合同》，抵债的房屋未发生转移变化，故原告要求确认案涉商铺归期所有没有依据，应当予以驳回；原告与被告某公司未能签订商品房买卖合同的原因系原告造成，原告未按约定支付房款导致双方至今未签订合同未发生商铺转移，驳回原告的诉讼请求。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院认定如下：
1．原告提交《三方化解协议》，用以证明原被告三方约定以凤泉街8号楼201商铺抵偿欠款4,961,707元，协议第四条明确“抵扣房屋达到交付使用条件后”乙方应当书面通知丙方办理交付手续，某公司负有交付商铺协助过户的义务，《三方化解协议》已经于2020年7月6日生效，案涉商铺虽未办理变更等登记手续，但是该商铺的权益应当归属原告所有，但被告未按协议履行交付手续的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该证据真实性认可，证明观点不认可，三方达成以物抵债协议，该协议并不能确定案涉商铺发生转移，只是约定在该协议达成之后原告与被告某公司签订商品房销售协议，按程序办理不动产权证，而在协议达成后原告与被告并未履行该协议中的义务，根据最高法院的司法解释，以物抵债要有实践性；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
2．原告提交《凤泉街商业租赁合同》、民初6841号判决书，用以证明被告某公司于2019年5月24日已将商铺出租给案外人，商铺已达到交付条件，某公司应当按照协议约定给原告办理房屋变更登记手续的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该组证据真实性认可，证明观点不认可，案涉商铺在三方达成以物抵债产权一直属于被告某公司所有，从未发生变化，经人民法院生效判决已经确认；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
2．原告提交《告知函》《房屋租赁协议》、阿克苏某乙有限公司采暖费收款收据、某有限公司专用收据、发票，用以证明被告已经按照《三方债务化解协议》的约定向原告交付案涉商铺，原被告之间实质上相当于已履行了商品房买卖合同的主要义务，案涉商铺的所有、使用、收益、出租权等均转移给了原告所享有，被告应当按照《三方债务化解协议》的约定履行办理房屋变更登记义务的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该组证据真实性认可，证明观点不认可，被告某公司向原告出示告知函是基于被告某公司的承诺，原告向被告某公司承诺在2024年12月31日之前办理过账手续，基于以上事实被告某公司向案外人告知将案涉商铺交付原告管理使用，但该告知函并不代表案涉该商铺的产权发生变更，实际案涉商铺依然登记在被告某公司名下，交给原告管理与产权变更是两个概念，因此该组证据不能证明原告的观点；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
3．被告某公司、城乡建筑提交承诺书，用以证明原告的经营者钟某于2023年11月21日向被告某公司出具承诺保证在2024年12月31日前向被告某公司支付房款，如未按期支付被告某公司有权不办理该商铺的产权变更，原告自愿承担责任，原告与被告某公司未签订商铺买卖合同，未办理商铺过户手续均系原告违约造成的事实；经质证，原告对该组证据真实性认可，合法性、关联性、证明观点不认可，《承诺书》签订的时间是2023年11月21日在三方协议签订的三年之后，原告之所以签订《承诺书》是因为原告多次找被告某公司要求其办理相关产权手续，被告某公司一直拖延不予办理，原告无奈之下才签署该承诺书，原被告之间签署的债务化解协议中购房款实际上已经以债务的形式向被告某公司交付完毕，原告无需在另行向被告某公司另支付购房款；该《承诺书》载明的过账手续本身就是违法行为，不具有合法性，原告与被告之间签订的债务化解协议中从未约定原告应当向被告履行过账手续；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为被告城乡建筑承建的东城水系项目提供石材，因被告城乡建筑资金困难，无力支付工程款，2020年7月6日，原告与被告某公司、城乡建筑签订《三方债务化解协议》，约定经原告同意将被告某公司名下位于阿克苏市（面积776.48平方米，单价6,390元／平方米）商铺折抵被告城乡建筑欠付原告5,432,381元中的4,961,707元工程款。由被告某公司按照商品房销售合同与原告签订《商品房销售协议》，按程序办理不动产权证，由被告城乡建筑负责偿还某公司销售房款4,961,707元。协议签订后，被告某公司于2023年12月25日收回案涉商铺向原告交付。现因被告某公司迟迟未与原告签订《商品房买卖合同》并未办理不动产权证，原告诉至法院。
本院认为，本案争议焦点：原告钟某某经销部是否享有案涉房屋的所有权。本案中，原告与二被告签订的《三方债务化解协议》对抵偿工程款的房屋位置、面积及价格均作出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额，达成了以房抵债的合意，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。但双方未签订正式的《商品房买卖合同》亦未完成房屋备案登记手续，鉴于以房抵款协议本身不具备物权属性，原告未即刻取得抵款房的所有权，原被告应继续履行案涉《三方债务化解协议》，若《三方债务化解协议》无法履行导致无法实现合同目的，原告可另行主张权利；签订《商品房买卖合同》办理不动产权证的目的是为了方便房地产部门对商品房进行管理和规范，增加交易透明度，但并不产生登记请求权的物权效力，故，原告主张确认位于阿克苏市。48平方米）的商铺归原告所有，并立即为原告办理该商铺的变更登记手续的诉讼请求，因缺乏实际操作性，本院不予以支持；
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：
驳回原告阿克苏市某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由原告阿克苏市某负担。
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（以下名字均为化名）
原告：阿克苏市某
经营者：钟某
被告：阿克苏市某有限责任公司
被告：阿克苏某甲有限公司
原告阿克苏市某（以下简称钟某某经销部）与被告（以下简称某公司）、阿克苏某甲有限公司（以下简称城乡建筑）所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开独任开庭进行了审理，原告钟某某经销部的经营者钟某及其委托诉讼代理人，被告某公司、城乡建筑的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟某某经销部向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认位于阿克苏市201（面积776.48m㎡）的商铺归原告所有，并立即为原告办理该商铺的变更登记手续；2．请求依法判令第一被告向原告支付2020年7月6日至2023年6月14日的租赁费680,339元（该诉讼请求原告已当庭放弃）；3．本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年初，原告向第二被告承包的东城水系石材项目供应石材，项目完验收后第二被告仅付款2,100,000元后，剩余5,432,381元尾款迟迟未付，2020年7月6日，因第二被告欠付原告工程款但资金困难，因此原告与二被告签订了一份《三方债务化解协议》，约定第一被告将其名下位于阿克苏市201的商铺抵偿给原告，替第二被告偿还欠付原告的工程款4,961,707元，然在该合同签订后，两被告至今未给原告办理该房产的相关手续，经原告多次催促，二被告均未理会，为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告某公司、城乡建筑辩称，原告被告仅达成以物抵债的协议，但原告与被告某公司未签订正式的《商品房买卖合同》，抵债的房屋未发生转移变化，故原告要求确认案涉商铺归期所有没有依据，应当予以驳回；原告与被告某公司未能签订商品房买卖合同的原因系原告造成，原告未按约定支付房款导致双方至今未签订合同未发生商铺转移，驳回原告的诉讼请求。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院认定如下：
1．原告提交《三方化解协议》，用以证明原被告三方约定以凤泉街8号楼201商铺抵偿欠款4,961,707元，协议第四条明确“抵扣房屋达到交付使用条件后”乙方应当书面通知丙方办理交付手续，某公司负有交付商铺协助过户的义务，《三方化解协议》已经于2020年7月6日生效，案涉商铺虽未办理变更等登记手续，但是该商铺的权益应当归属原告所有，但被告未按协议履行交付手续的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该证据真实性认可，证明观点不认可，三方达成以物抵债协议，该协议并不能确定案涉商铺发生转移，只是约定在该协议达成之后原告与被告某公司签订商品房销售协议，按程序办理不动产权证，而在协议达成后原告与被告并未履行该协议中的义务，根据最高法院的司法解释，以物抵债要有实践性；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
2．原告提交《凤泉街商业租赁合同》、民初6841号判决书，用以证明被告某公司于2019年5月24日已将商铺出租给案外人，商铺已达到交付条件，某公司应当按照协议约定给原告办理房屋变更登记手续的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该组证据真实性认可，证明观点不认可，案涉商铺在三方达成以物抵债产权一直属于被告某公司所有，从未发生变化，经人民法院生效判决已经确认；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
2．原告提交《告知函》《房屋租赁协议》、阿克苏某乙有限公司采暖费收款收据、某有限公司专用收据、发票，用以证明被告已经按照《三方债务化解协议》的约定向原告交付案涉商铺，原被告之间实质上相当于已履行了商品房买卖合同的主要义务，案涉商铺的所有、使用、收益、出租权等均转移给了原告所享有，被告应当按照《三方债务化解协议》的约定履行办理房屋变更登记义务的事实；经质证，被告某公司、城乡建筑对该组证据真实性认可，证明观点不认可，被告某公司向原告出示告知函是基于被告某公司的承诺，原告向被告某公司承诺在2024年12月31日之前办理过账手续，基于以上事实被告某公司向案外人告知将案涉商铺交付原告管理使用，但该告知函并不代表案涉该商铺的产权发生变更，实际案涉商铺依然登记在被告某公司名下，交给原告管理与产权变更是两个概念，因此该组证据不能证明原告的观点；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
3．被告某公司、城乡建筑提交承诺书，用以证明原告的经营者钟某于2023年11月21日向被告某公司出具承诺保证在2024年12月31日前向被告某公司支付房款，如未按期支付被告某公司有权不办理该商铺的产权变更，原告自愿承担责任，原告与被告某公司未签订商铺买卖合同，未办理商铺过户手续均系原告违约造成的事实；经质证，原告对该组证据真实性认可，合法性、关联性、证明观点不认可，《承诺书》签订的时间是2023年11月21日在三方协议签订的三年之后，原告之所以签订《承诺书》是因为原告多次找被告某公司要求其办理相关产权手续，被告某公司一直拖延不予办理，原告无奈之下才签署该承诺书，原被告之间签署的债务化解协议中购房款实际上已经以债务的形式向被告某公司交付完毕，原告无需在另行向被告某公司另支付购房款；该《承诺书》载明的过账手续本身就是违法行为，不具有合法性，原告与被告之间签订的债务化解协议中从未约定原告应当向被告履行过账手续；经审核，本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明效力结合全案综合予以分析认定；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为被告城乡建筑承建的东城水系项目提供石材，因被告城乡建筑资金困难，无力支付工程款，2020年7月6日，原告与被告某公司、城乡建筑签订《三方债务化解协议》，约定经原告同意将被告某公司名下位于阿克苏市（面积776.48平方米，单价6,390元／平方米）商铺折抵被告城乡建筑欠付原告5,432,381元中的4,961,707元工程款。由被告某公司按照商品房销售合同与原告签订《商品房销售协议》，按程序办理不动产权证，由被告城乡建筑负责偿还某公司销售房款4,961,707元。协议签订后，被告某公司于2023年12月25日收回案涉商铺向原告交付。现因被告某公司迟迟未与原告签订《商品房买卖合同》并未办理不动产权证，原告诉至法院。
本院认为，本案争议焦点：原告钟某某经销部是否享有案涉房屋的所有权。本案中，原告与二被告签订的《三方债务化解协议》对抵偿工程款的房屋位置、面积及价格均作出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额，达成了以房抵债的合意，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。但双方未签订正式的《商品房买卖合同》亦未完成房屋备案登记手续，鉴于以房抵款协议本身不具备物权属性，原告未即刻取得抵款房的所有权，原被告应继续履行案涉《三方债务化解协议》，若《三方债务化解协议》无法履行导致无法实现合同目的，原告可另行主张权利；签订《商品房买卖合同》办理不动产权证的目的是为了方便房地产部门对商品房进行管理和规范，增加交易透明度，但并不产生登记请求权的物权效力，故，原告主张确认位于阿克苏市。48平方米）的商铺归原告所有，并立即为原告办理该商铺的变更登记手续的诉讼请求，因缺乏实际操作性，本院不予以支持；
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：
驳回原告阿克苏市某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由原告阿克苏市某负担。
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