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成功案例
SUCCESSFUL CASE
所有权确认案例
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借名买房关系实质属合同关系，因该合同关系所产生的权利义务为合同债权债务
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：韩某甲
被告：韩某乙
被告：李某
原告韩某甲与被告韩某乙、李某所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩某甲及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，韩某乙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，李某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩某甲向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认韩某甲与韩某乙、李某之间存在借名买房法律关系；2．请求判令韩某乙、李某配合韩某甲将位于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房【建筑面积154.88平方米，丘地号X-XX／XX-X-XX（XXX）】更名过户至韩某甲名下；3．本案诉讼费用、保全费由韩某乙、李某承担。事实与理由：韩某乙系韩某甲父亲，李某系韩某甲母亲。韩某甲将存款交给其父韩某乙帮忙购买理财产品。2013年3月，韩某甲用这笔理财款欲购买房产，当时，韩某甲名下已有房，韩某乙称“韩某甲再买房要上税，提议先将房产落户到韩某乙名下，由韩某乙和李某替韩某甲代持该处房产”。韩某甲同意了韩某乙的提议。其后，韩某乙用韩某甲的钱全款购买了位于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房产，并于2024年11月办理了不动产权证书【吉（2024）某某市不动产权第XX号，权利人韩某乙】，不动产权证书【吉（2024）某某市不动产权第XX号，权利人李某】，房产为按份共有，权利人韩某乙占1.0％，李某占99.0％。现韩某甲多次与韩某乙、李某协商更名过户事宜，韩某乙、李某拒不配合韩某甲办理产权变更手续，韩某甲为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
韩某乙、李某未到庭亦未答辩。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据与事实，本院认定如下：
韩某乙与李某于1988年12月20日登记结婚，婚后育有一女韩某甲，后二人于2013年3月11日办理xxx登记，并于2017年2月20日复婚办理结婚登记。
2013年3月14日，韩某乙（买受人）与某地产（某某）有限公司（出卖人，以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》，主要约定韩某乙购买某公司开发的繁荣路项目（某小区）第XX／XX住宅幢X单元XXX号房，房屋建筑面积155平方米，套内建筑面积132.75平方米，房屋总金额为1316727元。2013年4月1日，某公司就上述某小区XXX号房屋向韩某乙开具《销售不动产统一发票（自开）》，发票金额为1316727元。2016年1月29日，某公司（甲方）与韩某乙（乙方）签订《补充协议》，主要约定前述某小区XXX号房屋产权登记面积为154.88平方米，与合同约定面积存在误差，因面积误差在合同约定范围内，故甲乙双方无需补偿差额面积款。此后韩某乙办理了案涉某小区XXX号房屋的不动产权属登记。
2024年11月11日，韩某乙与李某共同申请办理案涉某小区XXX号房屋的不动产权属转移登记，权属转移方式为赠与，并向某某市规划和自然资源局不动产登记中心提交《夫妻财产约定协议》，协议内容为：“立协议人韩某乙／李某系夫妻关系，我二人于2017年02月20日登记结婚，立协议人韩某乙名下一套婚前不动产：某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，不动产登记证号：2016XXXXXXXXX，丘地号：X-XX／XX-X-XX，房间号：802，建筑面积：154.88平方米。现经立协议人双方约定同意将上述不动产所有权为我夫妻共同财产”。同日，案涉某小区XXX号房屋不动产权属变更登记为韩某乙、李某二人共同共有。2024年11月18日，韩某乙与李某再次共同申请办理案涉某小区XXX号房屋的不动产权属转移登记，权属转移方式为赠与，并向某某市规划和自然资源局不动产登记中心提交《赠与合同》，合同内容为：“赠与人韩某乙有夫妻共同房产一套，坐落于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，《不动产权证书》编号为吉（2024）某某市不动产权第XX号／吉（2024）某某市不动产权第XX号，丘地号X-XX／XX-X-XX，房间号XXX。建筑面积154.88平方米。现赠与人与受赠人就上述房屋赠与事宜签订本合同：1、赠与人韩某乙自愿将上述房产的49％份额无偿赠与给受赠人李某一人所有。2、受赠人自愿接受赠与人韩某乙赠与的房产。3、房产合同项下的房屋，应到不动产登记机构办理转移登记”。同日，案涉某小区XXX号房屋不动产权属变更登记为韩某乙、李某二人按份共有，韩某乙占1％，李某占99％。
另查明，2012年7月31日，韩某甲通过其名下银行账户（账户尾号9916）向韩某乙名下余额为202245.65元的中国工商银行账户（卡号尾号XXXX）转款1500000元，后韩某乙名下该中国工商银行账户于2013年3月14日向某公司转款1236102元。两笔转款发生期间，韩某乙名下该中国工商银行账户发生大额转账交易如下：2012年8月6日转出40000元，2012年8月12日由韩某甲名下银行账户（账户尾号XXXX）转入40000元，2012年8月20日转出1000000元并注释为理财购买，2012年9月5日转出600000元，2012年10月10日转入1006301.37元并注释为理财到期，2012年10月26日转出1000000元并注释为基金购买，2012年11月15日转入605408.22元并注释为理财到期，2012年11月20日转入200000元并注释为基金赎回，2012年11月22日转入120000元并注释为卡存、2012年11月28日转出1000000元并注释为理财购买，2013年1月18日转入805619.94元并注释为基金赎回，2013年1月23日转入1006479.45元并注释为理财到期，2013年1月23日转入90000元并注释为卡存，2013年1月25日转出1900000元并注释为理财购买、2013年3月12日转入1910541.10元并注释为理财到期。韩某甲称其于2012年7月31日对韩某乙的1500000元转款系作为韩某乙代其向某公司支付案涉某小区XXX号房屋的购房款，韩某乙支付购房款前将该1500000元购买理财产品系为赚取相应利息用于个人花销。2024年11月11日，韩某甲通过支付宝转账方式向李某分两笔转款共计30999.85元，两笔转款摘要均为“房屋契税”。韩某甲称该30999.85元系其要求韩某乙将案涉某小区XXX号房屋更名过户至其名下而向其办理更名的代理人李某支付的房屋契税。
再查明，经本院调取，某某市房产档案馆于2025年9月8日就案涉某小区XXX号房屋出具个人住房信息查询结果证明一份，证明载明房屋无查封情况，亦无冻结情况及抵押情况。韩某甲于庭审中提交某某市规划和自然资源局向韩某乙、李某二人核发的编号为吉（2024）某某市不动产权第XX号及吉（2024）某某市不动产权第XX号的两份《不动产权证书》，《不动产权证书》均载明房屋坐落于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，房屋建筑面积154.88平方米，丘（地）号为X-XX／XX-X-XX（XXX），李某、韩某乙按份共有房产，李某占99％，韩某乙1％。
庭审中，韩某甲提交其与韩某乙于2025年6月28日的手机通话录音两段，一段录音中，韩某甲：“啥意思？打电话”。韩某乙：“我说姑娘，那房子本来就是你的，我用名，你让我占百分之一，那不都改完了吗”，韩某甲：“那是我借你钱买的”，韩某乙：“我就占百分之一，你借谁钱，现在那房子也是你的，你说你整那没用的干啥啊，你让我住我就住，不让我住我就不住”；另一段录音中，韩某乙：“这房产证是不是搁你那呢”，韩某甲：“搁我这没用的，我要更名啊，因为是我全资购买的，是我一笔打过去的，我买的是给你们住的啊”，韩某乙：“这不住着呢吗。也没卖呀”。韩某甲另提交其与李某与2025年5月4日的手机通话录音一段，录音中，韩某甲：“某小区的房子是我独资购买的，承认吗”，李某：“都是你的，承认，承认都是你的，但是我不同意改房照”，韩某甲：“房子是我独资购买的，你承认吗”，李某：“我承认你独资购买的，但是我不同意改房照”。韩某甲称李某对其借用韩某乙之名购买案涉某小区XXX号房屋的事实于韩某乙购房时已知情，李某与韩某乙于2013年3月11日办理xxx登记系为购买案涉某小区XXX号房屋。
本院认为，“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由其实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益由借名人享有。认定双方存在借名买房事实需考虑的要件事实包括双方关系、出资主体、证件资料保管、房屋使用及双方陈述的合理性等情况。本案中，案涉房屋虽系以韩某乙名义购买并于2024年11月18日登记在韩某乙、李某二人名下，但根据韩某甲提交的银行交易记录可知，韩某乙所支付的案涉房屋购房款绝大部分系来源于韩某甲向韩某乙的转款，韩某乙、李某二人办理案涉房屋不动产权属变更登记当日，韩某甲亦向李某转款用于支付房屋契税，且根据韩某甲提交的其与韩某乙、李某的通话录音可知，韩某乙与李某均认可案涉房屋的全部购房款系由韩某甲支付，韩某乙亦认可其与韩某甲就案涉房屋存在借名买房关系，而案涉房屋的两份《不动产权证书》亦由韩某甲进行保管，以上韩某甲所提交的证据与其庭审中关于借名买房的陈述能够相互印证，再结合韩某甲与韩某乙、李某之间的亲子关系，故本院对韩某甲与韩某乙、李某之间存在借名买房的事实予以确认。
“借名买房”关系实质属合同关系，因该合同关系所产生的权利义务为合同债权债务，即在韩某甲与韩某乙、李某之间产生了以在符合法律规定或合同约定条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，韩某乙、李某二人因此对韩某甲负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。韩某甲与韩某乙、李某之间形成的借名买房合同关系为各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，现案涉房屋不存在其他权利负担，且具备办理所有权转移登记的条件，故对韩某甲请求韩某乙、李某协助将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。韩某乙、李某经本院送达开庭传票未到庭应诉，应视为对韩某甲诉请事实的默认，其放弃举证和抗辩，应承担于己不利的法律后果。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：
一、确认韩某甲与韩某乙、李某存在借名买房合同关系；
二、韩某乙、李某于本判决生效后立即协助韩某甲将坐落于某某市某某区（地）号为X-XX／XX-X-XX（XXX），建筑面积154.88平方米】所有权转移登记至韩某甲名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元、保全费4020元、公告费400元，由韩某乙、李某负担。
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（以下名字均为化名）
原告：韩某甲
被告：韩某乙
被告：李某
原告韩某甲与被告韩某乙、李某所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩某甲及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，韩某乙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，李某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩某甲向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认韩某甲与韩某乙、李某之间存在借名买房法律关系；2．请求判令韩某乙、李某配合韩某甲将位于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房【建筑面积154.88平方米，丘地号X-XX／XX-X-XX（XXX）】更名过户至韩某甲名下；3．本案诉讼费用、保全费由韩某乙、李某承担。事实与理由：韩某乙系韩某甲父亲，李某系韩某甲母亲。韩某甲将存款交给其父韩某乙帮忙购买理财产品。2013年3月，韩某甲用这笔理财款欲购买房产，当时，韩某甲名下已有房，韩某乙称“韩某甲再买房要上税，提议先将房产落户到韩某乙名下，由韩某乙和李某替韩某甲代持该处房产”。韩某甲同意了韩某乙的提议。其后，韩某乙用韩某甲的钱全款购买了位于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房产，并于2024年11月办理了不动产权证书【吉（2024）某某市不动产权第XX号，权利人韩某乙】，不动产权证书【吉（2024）某某市不动产权第XX号，权利人李某】，房产为按份共有，权利人韩某乙占1.0％，李某占99.0％。现韩某甲多次与韩某乙、李某协商更名过户事宜，韩某乙、李某拒不配合韩某甲办理产权变更手续，韩某甲为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
韩某乙、李某未到庭亦未答辩。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据与事实，本院认定如下：
韩某乙与李某于1988年12月20日登记结婚，婚后育有一女韩某甲，后二人于2013年3月11日办理xxx登记，并于2017年2月20日复婚办理结婚登记。
2013年3月14日，韩某乙（买受人）与某地产（某某）有限公司（出卖人，以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》，主要约定韩某乙购买某公司开发的繁荣路项目（某小区）第XX／XX住宅幢X单元XXX号房，房屋建筑面积155平方米，套内建筑面积132.75平方米，房屋总金额为1316727元。2013年4月1日，某公司就上述某小区XXX号房屋向韩某乙开具《销售不动产统一发票（自开）》，发票金额为1316727元。2016年1月29日，某公司（甲方）与韩某乙（乙方）签订《补充协议》，主要约定前述某小区XXX号房屋产权登记面积为154.88平方米，与合同约定面积存在误差，因面积误差在合同约定范围内，故甲乙双方无需补偿差额面积款。此后韩某乙办理了案涉某小区XXX号房屋的不动产权属登记。
2024年11月11日，韩某乙与李某共同申请办理案涉某小区XXX号房屋的不动产权属转移登记，权属转移方式为赠与，并向某某市规划和自然资源局不动产登记中心提交《夫妻财产约定协议》，协议内容为：“立协议人韩某乙／李某系夫妻关系，我二人于2017年02月20日登记结婚，立协议人韩某乙名下一套婚前不动产：某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，不动产登记证号：2016XXXXXXXXX，丘地号：X-XX／XX-X-XX，房间号：802，建筑面积：154.88平方米。现经立协议人双方约定同意将上述不动产所有权为我夫妻共同财产”。同日，案涉某小区XXX号房屋不动产权属变更登记为韩某乙、李某二人共同共有。2024年11月18日，韩某乙与李某再次共同申请办理案涉某小区XXX号房屋的不动产权属转移登记，权属转移方式为赠与，并向某某市规划和自然资源局不动产登记中心提交《赠与合同》，合同内容为：“赠与人韩某乙有夫妻共同房产一套，坐落于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，《不动产权证书》编号为吉（2024）某某市不动产权第XX号／吉（2024）某某市不动产权第XX号，丘地号X-XX／XX-X-XX，房间号XXX。建筑面积154.88平方米。现赠与人与受赠人就上述房屋赠与事宜签订本合同：1、赠与人韩某乙自愿将上述房产的49％份额无偿赠与给受赠人李某一人所有。2、受赠人自愿接受赠与人韩某乙赠与的房产。3、房产合同项下的房屋，应到不动产登记机构办理转移登记”。同日，案涉某小区XXX号房屋不动产权属变更登记为韩某乙、李某二人按份共有，韩某乙占1％，李某占99％。
另查明，2012年7月31日，韩某甲通过其名下银行账户（账户尾号9916）向韩某乙名下余额为202245.65元的中国工商银行账户（卡号尾号XXXX）转款1500000元，后韩某乙名下该中国工商银行账户于2013年3月14日向某公司转款1236102元。两笔转款发生期间，韩某乙名下该中国工商银行账户发生大额转账交易如下：2012年8月6日转出40000元，2012年8月12日由韩某甲名下银行账户（账户尾号XXXX）转入40000元，2012年8月20日转出1000000元并注释为理财购买，2012年9月5日转出600000元，2012年10月10日转入1006301.37元并注释为理财到期，2012年10月26日转出1000000元并注释为基金购买，2012年11月15日转入605408.22元并注释为理财到期，2012年11月20日转入200000元并注释为基金赎回，2012年11月22日转入120000元并注释为卡存、2012年11月28日转出1000000元并注释为理财购买，2013年1月18日转入805619.94元并注释为基金赎回，2013年1月23日转入1006479.45元并注释为理财到期，2013年1月23日转入90000元并注释为卡存，2013年1月25日转出1900000元并注释为理财购买、2013年3月12日转入1910541.10元并注释为理财到期。韩某甲称其于2012年7月31日对韩某乙的1500000元转款系作为韩某乙代其向某公司支付案涉某小区XXX号房屋的购房款，韩某乙支付购房款前将该1500000元购买理财产品系为赚取相应利息用于个人花销。2024年11月11日，韩某甲通过支付宝转账方式向李某分两笔转款共计30999.85元，两笔转款摘要均为“房屋契税”。韩某甲称该30999.85元系其要求韩某乙将案涉某小区XXX号房屋更名过户至其名下而向其办理更名的代理人李某支付的房屋契税。
再查明，经本院调取，某某市房产档案馆于2025年9月8日就案涉某小区XXX号房屋出具个人住房信息查询结果证明一份，证明载明房屋无查封情况，亦无冻结情况及抵押情况。韩某甲于庭审中提交某某市规划和自然资源局向韩某乙、李某二人核发的编号为吉（2024）某某市不动产权第XX号及吉（2024）某某市不动产权第XX号的两份《不动产权证书》，《不动产权证书》均载明房屋坐落于某某市某某区亚泰大街某小区XXX号房，房屋建筑面积154.88平方米，丘（地）号为X-XX／XX-X-XX（XXX），李某、韩某乙按份共有房产，李某占99％，韩某乙1％。
庭审中，韩某甲提交其与韩某乙于2025年6月28日的手机通话录音两段，一段录音中，韩某甲：“啥意思？打电话”。韩某乙：“我说姑娘，那房子本来就是你的，我用名，你让我占百分之一，那不都改完了吗”，韩某甲：“那是我借你钱买的”，韩某乙：“我就占百分之一，你借谁钱，现在那房子也是你的，你说你整那没用的干啥啊，你让我住我就住，不让我住我就不住”；另一段录音中，韩某乙：“这房产证是不是搁你那呢”，韩某甲：“搁我这没用的，我要更名啊，因为是我全资购买的，是我一笔打过去的，我买的是给你们住的啊”，韩某乙：“这不住着呢吗。也没卖呀”。韩某甲另提交其与李某与2025年5月4日的手机通话录音一段，录音中，韩某甲：“某小区的房子是我独资购买的，承认吗”，李某：“都是你的，承认，承认都是你的，但是我不同意改房照”，韩某甲：“房子是我独资购买的，你承认吗”，李某：“我承认你独资购买的，但是我不同意改房照”。韩某甲称李某对其借用韩某乙之名购买案涉某小区XXX号房屋的事实于韩某乙购房时已知情，李某与韩某乙于2013年3月11日办理xxx登记系为购买案涉某小区XXX号房屋。
本院认为，“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由其实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益由借名人享有。认定双方存在借名买房事实需考虑的要件事实包括双方关系、出资主体、证件资料保管、房屋使用及双方陈述的合理性等情况。本案中，案涉房屋虽系以韩某乙名义购买并于2024年11月18日登记在韩某乙、李某二人名下，但根据韩某甲提交的银行交易记录可知，韩某乙所支付的案涉房屋购房款绝大部分系来源于韩某甲向韩某乙的转款，韩某乙、李某二人办理案涉房屋不动产权属变更登记当日，韩某甲亦向李某转款用于支付房屋契税，且根据韩某甲提交的其与韩某乙、李某的通话录音可知，韩某乙与李某均认可案涉房屋的全部购房款系由韩某甲支付，韩某乙亦认可其与韩某甲就案涉房屋存在借名买房关系，而案涉房屋的两份《不动产权证书》亦由韩某甲进行保管，以上韩某甲所提交的证据与其庭审中关于借名买房的陈述能够相互印证，再结合韩某甲与韩某乙、李某之间的亲子关系，故本院对韩某甲与韩某乙、李某之间存在借名买房的事实予以确认。
“借名买房”关系实质属合同关系，因该合同关系所产生的权利义务为合同债权债务，即在韩某甲与韩某乙、李某之间产生了以在符合法律规定或合同约定条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，韩某乙、李某二人因此对韩某甲负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。韩某甲与韩某乙、李某之间形成的借名买房合同关系为各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，现案涉房屋不存在其他权利负担，且具备办理所有权转移登记的条件，故对韩某甲请求韩某乙、李某协助将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。韩某乙、李某经本院送达开庭传票未到庭应诉，应视为对韩某甲诉请事实的默认，其放弃举证和抗辩，应承担于己不利的法律后果。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下：
一、确认韩某甲与韩某乙、李某存在借名买房合同关系；
二、韩某乙、李某于本判决生效后立即协助韩某甲将坐落于某某市某某区（地）号为X-XX／XX-X-XX（XXX），建筑面积154.88平方米】所有权转移登记至韩某甲名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元、保全费4020元、公告费400元，由韩某乙、李某负担。
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