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成功案例
SUCCESSFUL CASE
所有权确认案例
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物权登记的公示公信原则并不因基础行为无效而当然被推翻
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：黄某甲
被告：黄某乙
原告黄某甲与被告黄某乙所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某甲、被告黄某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某甲向本院提出诉讼请求：1．判令被告伪造的《房屋调换协议》无效；2．依法确认合肥市原告所有；3．判令被告立即返还上述涉案房屋；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系兄弟关系。2009年户口地（合肥市某某新区家园小区）房屋征收，拆迁政策每人享受45㎡回迁房。原告在享受45㎡回迁房基础上，增购15㎡（原告支付3.4万元购房款），故享有60㎡回迁安置房。原被告的父母二人共享受90㎡。在分房时，被告欺骗二老谎称原告想要100㎡的房子，并要求在这90㎡上调换10㎡被告享受面积。实情为：原告当时为某放军在外地工作，对此不知情，没有发表过“要100㎡的房子”的言论。在被告的欺骗下，被告从自家面积中匀10㎡至父母90㎡中，现父母房屋实际面积为100㎡。被告从始至终未与原告沟通，且欺骗二老是原告打电话来告知并这样要求的，原告事后才知晓此事。2009年7月23日，被告在原告不知情不在场情况下，伪造签署虚假《房屋调换协议》（被告于2024年12月10日首次在社区出示，原告第一次见到此件），将本属于父母100㎡房屋登记在原告名下，将本属于原告60㎡房屋登记在被告及母亲名下，无原告签字。2010年8月9日，两房按照以上协议下发了房产证。2018年11月27日，被告欺骗母亲，将母亲骗至某中心，用的理由是说有一个小侄女要考大学要用房产证，老人因为年龄较大，不明是非，就同意他了。被告向二老谎称过户已征得原告同意，老人不明真相下信以为真，在被告编造的种种哄骗理由最终在房产登记中心去掉了房产证上母亲某甲名子，独自强占60㎡房产。原告两年后才知房屋已被私自过户一事。父母已经年迈，不易分辨事实真伪，极易相信不实信息。被告利用亲情和信任通过哄骗父母、隐瞒原告私自过户原告房产行为是违法行为。目前房子有三笔抵押。我经过多方了解到被告的借贷金额是120多万元。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十七条的规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。被告未经原告同意私下过户属于原告的房产，侵犯了原告的财产权。近期，被告将该房屋抵押并借贷共124万元的钱款隐藏起来，又将该房屋挂在多个房屋买卖平台欲出售。原告请求法院裁定对该房屋进行保全，以达到阻止被告出售房屋的效果，避免原告的财产损失进一步扩大。原告多次尝试与被告沟通协商，甚至请求社区负责人组织调解，被告依然态度强硬不愿返还房产。无奈，原告只能诉诸法律。综上所述，被告通过欺骗、隐瞒的方式，私自过户原告房产的行为侵犯了原告的合法权益。原告作为房屋的合法所有权人，有权请求对方返还房产。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告黄某乙答辩称：我认为我的银行贷款与原告无关；原告称我欺骗我的母亲不属实，原因是：案涉房子确实登记在我和母亲名下，当时我的父母住在某某家园1604室（即案涉100㎡房屋，登记在原告名下的），原告让我的父母去原告所有的位于某某顺园的安置房居住，我的女儿去给我的父母搬家，过程当中看到了两本房产证，其中一本是某某家园1604室房产，也就案涉100平的安置房，登记的是原告个人名下，另外一本是案涉某某家园5栋1705室60平的房产，登记的是我和我母亲。对此，我之前并不知晓。我的女儿回来后，告诉我的妻子，我的妻子就问我，为什么你父母100平的房子，登记为你弟弟一个人所有，而你60平的房子登记的是你和你妈妈所有，当时我很懵，认为父母有点不公平，我就去找我父母，就说让我父母把60平的房子过户到我个人名下，这样才合理。当时我父母同意了，并和我一起去不动产中心办理手续，办理的手续费1000多元还是我父母掏的。所以我并不存在欺骗我父母的情况。关于调房的原因，当时正值拆迁，我弟弟个人名下有45平，他又增购了15平方，凑了一个60平，就是案涉5栋1705室房屋。我的父母当时每人名下有45平，其中又从我的小家庭匀了10平，凑了一个100平的房子，就是案涉31栋1604室房屋。当时抓阄确认房号后，我的父母跟我说原告想要个大房子，说把这个31栋100平的房子给原告，说把5栋60平房子给我。当时我父母考虑的是，他们俩有90平，一人分给我哥俩45平方。且当时还说，在父母有生之年，要住在31栋1604室房子，另外5栋1705室房子由父母对外出租并收取租金。
【一审认定与判决】
本院经审理认定事实如下：黄某丙与某甲系夫妻关系，黄某甲、黄某乙系其儿子。2008年1月10日，黄某乙代黄某甲与某办公室签订拆迁安置协议，载明黄某甲应安置面积45㎡，增购15㎡，实际安置套型面积60㎡。后黄某甲实际取得某某家园5栋1705室房屋。
2009年7月23日，黄某丙以乙方黄某甲名义与甲方黄某乙签订《协议书》一份，约定：甲方安置房位于某某家园31栋1604室，面积为102.22㎡，乙方安置房位于某某家园5栋1705室，面积为63.63㎡，双方经协商，自愿将原安置住房进行调换，调换后甲方拥有5栋1705室住房的所有权，乙方拥有31栋1604室住房的所有权。黄某乙在协议落款甲方处签名，黄某丙在协议落款乙方处签名。
2010年8月9日，某某家园31栋1604室登记至黄某甲名下。某某家园5栋1705室登记至黄某乙、某甲名下，后又过户登记至黄某乙个人名下。2023年10月20日、2024年4月7日，该房产被设定抵押，抵押权人分别为某银行合肥银行支行、任某。
庭审中，黄某甲申请某甲作为证人出庭佐证，某甲陈述将某某家园5栋1705室房屋产权变更登记至黄某乙个人名下时没有与黄某甲商量。
以上事实，有双方当事人当庭陈述和其提供的原行政村“分房原始资料”、现街道社区工作站“证明”、协议书、房产证、不动产登记证明、某某新区拆迁安置协议书以及证人证言等证据在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩以及举证、质证意见，本案争议焦点为：1．案涉2009年7月23日以黄某甲名义与黄某乙签订的《协议书》是否有效；2．黄某甲要求确认案涉房屋归其所有并要求黄某乙返还的诉讼请求能否成立。
关于争议焦点一。民事法律行为有效的核心要件之一为意思表示真实。案涉《协议书》直接处分了黄某甲名下60平方米回迁安置房（某某家园5栋1705室）与黄某乙及父母名下100平方米房屋（某某家园31栋1604室）的所有权。该协议落款“乙方”处“黄某甲”之签名系由其父黄某丙代签，黄某甲明确表示对协议内容不知情、未授权、事后亦未追认。黄某乙未能举证证明其曾与黄某甲就房屋调换事宜进行沟通或取得授权。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百七十一条之规定，行为人没有代理权而实施的代理行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。故该《协议书》因缺乏黄某甲的真实意思表示，依法应属无效，对黄某甲请求确认该《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议焦点二。黄某甲虽系案涉某某家园5栋1705室房屋的原始取得人（基于拆迁安置及个人增购），但该房屋已登记至黄某乙个人名下，并设立了抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。不动产登记具有权利推定效力和公示公信效力，其目的在于维护交易安全和不动产秩序。本案中，案涉房屋目前已登记于黄某乙名下，且其上存在有效的抵押权登记，抵押权人基于对不动产登记簿的信赖而设定抵押权，其合法权益应受法律保护。虽然前述《协议书》被确认无效，但物权登记的公示公信原则并不因基础行为无效而当然被推翻。在案涉房屋已经设定抵押且抵押权尚未消灭、亦无证据证明抵押权人明知或应知登记错误的情况下，若直接确认黄某甲为该房屋的所有权人并判令黄某乙返还，将损害善意抵押权人的信赖利益，有违物权公示公信原则，故本院对黄某甲要求返还某某家园5栋1705室房屋并确认该房屋归其所有的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认2009年7月23日黄某丙以黄某甲名义与黄某乙签订的《协议书》无效；
二、驳回原告黄某甲其他诉讼请求。
案件受理费减半收取8700元、保全费5000元，由被告黄某乙负担。
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（以下名字均为化名）
原告：黄某甲
被告：黄某乙
原告黄某甲与被告黄某乙所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某甲、被告黄某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某甲向本院提出诉讼请求：1．判令被告伪造的《房屋调换协议》无效；2．依法确认合肥市原告所有；3．判令被告立即返还上述涉案房屋；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系兄弟关系。2009年户口地（合肥市某某新区家园小区）房屋征收，拆迁政策每人享受45㎡回迁房。原告在享受45㎡回迁房基础上，增购15㎡（原告支付3.4万元购房款），故享有60㎡回迁安置房。原被告的父母二人共享受90㎡。在分房时，被告欺骗二老谎称原告想要100㎡的房子，并要求在这90㎡上调换10㎡被告享受面积。实情为：原告当时为某放军在外地工作，对此不知情，没有发表过“要100㎡的房子”的言论。在被告的欺骗下，被告从自家面积中匀10㎡至父母90㎡中，现父母房屋实际面积为100㎡。被告从始至终未与原告沟通，且欺骗二老是原告打电话来告知并这样要求的，原告事后才知晓此事。2009年7月23日，被告在原告不知情不在场情况下，伪造签署虚假《房屋调换协议》（被告于2024年12月10日首次在社区出示，原告第一次见到此件），将本属于父母100㎡房屋登记在原告名下，将本属于原告60㎡房屋登记在被告及母亲名下，无原告签字。2010年8月9日，两房按照以上协议下发了房产证。2018年11月27日，被告欺骗母亲，将母亲骗至某中心，用的理由是说有一个小侄女要考大学要用房产证，老人因为年龄较大，不明是非，就同意他了。被告向二老谎称过户已征得原告同意，老人不明真相下信以为真，在被告编造的种种哄骗理由最终在房产登记中心去掉了房产证上母亲某甲名子，独自强占60㎡房产。原告两年后才知房屋已被私自过户一事。父母已经年迈，不易分辨事实真伪，极易相信不实信息。被告利用亲情和信任通过哄骗父母、隐瞒原告私自过户原告房产行为是违法行为。目前房子有三笔抵押。我经过多方了解到被告的借贷金额是120多万元。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十七条的规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。被告未经原告同意私下过户属于原告的房产，侵犯了原告的财产权。近期，被告将该房屋抵押并借贷共124万元的钱款隐藏起来，又将该房屋挂在多个房屋买卖平台欲出售。原告请求法院裁定对该房屋进行保全，以达到阻止被告出售房屋的效果，避免原告的财产损失进一步扩大。原告多次尝试与被告沟通协商，甚至请求社区负责人组织调解，被告依然态度强硬不愿返还房产。无奈，原告只能诉诸法律。综上所述，被告通过欺骗、隐瞒的方式，私自过户原告房产的行为侵犯了原告的合法权益。原告作为房屋的合法所有权人，有权请求对方返还房产。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告黄某乙答辩称：我认为我的银行贷款与原告无关；原告称我欺骗我的母亲不属实，原因是：案涉房子确实登记在我和母亲名下，当时我的父母住在某某家园1604室（即案涉100㎡房屋，登记在原告名下的），原告让我的父母去原告所有的位于某某顺园的安置房居住，我的女儿去给我的父母搬家，过程当中看到了两本房产证，其中一本是某某家园1604室房产，也就案涉100平的安置房，登记的是原告个人名下，另外一本是案涉某某家园5栋1705室60平的房产，登记的是我和我母亲。对此，我之前并不知晓。我的女儿回来后，告诉我的妻子，我的妻子就问我，为什么你父母100平的房子，登记为你弟弟一个人所有，而你60平的房子登记的是你和你妈妈所有，当时我很懵，认为父母有点不公平，我就去找我父母，就说让我父母把60平的房子过户到我个人名下，这样才合理。当时我父母同意了，并和我一起去不动产中心办理手续，办理的手续费1000多元还是我父母掏的。所以我并不存在欺骗我父母的情况。关于调房的原因，当时正值拆迁，我弟弟个人名下有45平，他又增购了15平方，凑了一个60平，就是案涉5栋1705室房屋。我的父母当时每人名下有45平，其中又从我的小家庭匀了10平，凑了一个100平的房子，就是案涉31栋1604室房屋。当时抓阄确认房号后，我的父母跟我说原告想要个大房子，说把这个31栋100平的房子给原告，说把5栋60平房子给我。当时我父母考虑的是，他们俩有90平，一人分给我哥俩45平方。且当时还说，在父母有生之年，要住在31栋1604室房子，另外5栋1705室房子由父母对外出租并收取租金。
【一审认定与判决】
本院经审理认定事实如下：黄某丙与某甲系夫妻关系，黄某甲、黄某乙系其儿子。2008年1月10日，黄某乙代黄某甲与某办公室签订拆迁安置协议，载明黄某甲应安置面积45㎡，增购15㎡，实际安置套型面积60㎡。后黄某甲实际取得某某家园5栋1705室房屋。
2009年7月23日，黄某丙以乙方黄某甲名义与甲方黄某乙签订《协议书》一份，约定：甲方安置房位于某某家园31栋1604室，面积为102.22㎡，乙方安置房位于某某家园5栋1705室，面积为63.63㎡，双方经协商，自愿将原安置住房进行调换，调换后甲方拥有5栋1705室住房的所有权，乙方拥有31栋1604室住房的所有权。黄某乙在协议落款甲方处签名，黄某丙在协议落款乙方处签名。
2010年8月9日，某某家园31栋1604室登记至黄某甲名下。某某家园5栋1705室登记至黄某乙、某甲名下，后又过户登记至黄某乙个人名下。2023年10月20日、2024年4月7日，该房产被设定抵押，抵押权人分别为某银行合肥银行支行、任某。
庭审中，黄某甲申请某甲作为证人出庭佐证，某甲陈述将某某家园5栋1705室房屋产权变更登记至黄某乙个人名下时没有与黄某甲商量。
以上事实，有双方当事人当庭陈述和其提供的原行政村“分房原始资料”、现街道社区工作站“证明”、协议书、房产证、不动产登记证明、某某新区拆迁安置协议书以及证人证言等证据在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩以及举证、质证意见，本案争议焦点为：1．案涉2009年7月23日以黄某甲名义与黄某乙签订的《协议书》是否有效；2．黄某甲要求确认案涉房屋归其所有并要求黄某乙返还的诉讼请求能否成立。
关于争议焦点一。民事法律行为有效的核心要件之一为意思表示真实。案涉《协议书》直接处分了黄某甲名下60平方米回迁安置房（某某家园5栋1705室）与黄某乙及父母名下100平方米房屋（某某家园31栋1604室）的所有权。该协议落款“乙方”处“黄某甲”之签名系由其父黄某丙代签，黄某甲明确表示对协议内容不知情、未授权、事后亦未追认。黄某乙未能举证证明其曾与黄某甲就房屋调换事宜进行沟通或取得授权。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百七十一条之规定，行为人没有代理权而实施的代理行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。故该《协议书》因缺乏黄某甲的真实意思表示，依法应属无效，对黄某甲请求确认该《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议焦点二。黄某甲虽系案涉某某家园5栋1705室房屋的原始取得人（基于拆迁安置及个人增购），但该房屋已登记至黄某乙个人名下，并设立了抵押权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。不动产登记具有权利推定效力和公示公信效力，其目的在于维护交易安全和不动产秩序。本案中，案涉房屋目前已登记于黄某乙名下，且其上存在有效的抵押权登记，抵押权人基于对不动产登记簿的信赖而设定抵押权，其合法权益应受法律保护。虽然前述《协议书》被确认无效，但物权登记的公示公信原则并不因基础行为无效而当然被推翻。在案涉房屋已经设定抵押且抵押权尚未消灭、亦无证据证明抵押权人明知或应知登记错误的情况下，若直接确认黄某甲为该房屋的所有权人并判令黄某乙返还，将损害善意抵押权人的信赖利益，有违物权公示公信原则，故本院对黄某甲要求返还某某家园5栋1705室房屋并确认该房屋归其所有的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认2009年7月23日黄某丙以黄某甲名义与黄某乙签订的《协议书》无效；
二、驳回原告黄某甲其他诉讼请求。
案件受理费减半收取8700元、保全费5000元，由被告黄某乙负担。
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