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成功案例
SUCCESSFUL CASE
所有权确认案例
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房屋物权变更经登记才发生效力，借名买房合同关系中不可诉请直接确认所有权
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：王某
被告：田某
第三人：某银行某支行
负责人：吉某。
原告王某诉被告田某、第三人某银行某支行所有权确认纠纷一案，本院立案，适用简易程序，由审判员陈规独任，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人，第三人某银行某支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告田某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉请：1．确认位于某某市某某区房产【不动产证号：粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】的所有权人为原告；2．判决被告协助原告办理上述涉案房屋所有权转移登记手续；3．本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2016年7月，原告王某和被告田某约定，原告以被告名义购买位于某某市某某区房产，被告同意原告以被告名义购买上述房屋，购房合同及交款发票等单据由原告持有和保管，房屋所有权归原告所有，购房首付款、按揭房款、装修款等所有因购买房屋所产生的款项均由原告承担处理，有关的交款单据全部由原告保管，原告是实际权属人，被告仅为名义代持人，约定原告具有购房资格后，被告配合办理过户手续，案涉房屋由原告自行管理对外出租。2016年7月17日，原告以被告田某名义与某公司签订了上述房屋的某某市房地产买卖合同，购房总价款3812589元（人民币，下同），首付款1144589元，按揭贷款2668000元。2016年7月26日，原告以被告田某名义办理了按揭贷款手续，和某银行某支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款2668000元，贷款期限360个月，等额本息。2018年3月20日，不动产登记机关下发了案涉房屋不动产权证书，案涉房屋的所有权人登记为被告田某，不动产证号粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号。涉案房屋的首付款全部由原告支付给开发商某公司，每个月的按揭贷款也由原告支付。涉案房屋的装修由原告负责，物业费、水电费由原告支付，房屋由原告进行管理并对外出租收取租金，原告是案涉房屋的实际所有者，被告田某仅为名义上的产权人，并未实际出资或参与房屋的使用与管理，亦未承担任何与房屋相关的经济支出。原告自始至终掌握房屋的占有、使用、收益权，双方之间存在事实上的借名买房关系。根据合同约定及实际履行情况，原告已按约履行购房义务，并现具有某某购房资格，有权按约依法确认对案涉房屋的实际所有权，要求被告配合办理房屋所有权过户手续。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。
被告未到庭参与诉讼，未提交书面答辩状或证据。
第三人某银行某支行述称，恳请法院依法确认第三人对位于某某市某某区房产【不动产权证号：粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】享有合法有效的抵押权，在涉案房产所涉贷款本息未全部清偿前，原告无权要求办理该房产的所有权转移登记手续。一、第三人系涉案房产的合法抵押权人，抵押权设立程序合法、权利依法受法律保护。2016年07月26日，第三人与被告田某签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称“贷款合同”），约定第三人向田某发放按揭贷款2668000元，用于购买某某市某某区房产，贷款期限360个月，还款方式为等额本息。同时，双方约定田某以其所购的上述涉案房产为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及答辩人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。上述合同签订后，第三人依约于约定时间向田某发放了全部贷款2668000元，且双方就涉案房产依法办理了抵押登记手续，第三人成为该房产的合法抵押权人，抵押权已依法设立并具有公示效力，该权利受《中华人民共和国民法典》等相关法律的严格保护。二、原告主张的借名买房关系系其与被告田某之间的内部法律关系，不得对抗第三人作为善意抵押权人的合法权利。原告王某主张其与被告田某之间存在借名买房关系，其为涉案房产实际所有权人，该主张仅能约束原告与田某双方，属于二者之间的内部债权债务关系，并非物权变动的法定事由。第三人在与田某签订贷款合同、设立抵押权过程中，已尽到合理的审慎审查义务：涉案房产的购房合同、不动产权证书均登记在田某名下，田某作为名义购房人及产权人向第三人申请贷款并提供抵押担保，第三人基于不动产登记的公示公信效力，有充分理由相信田某系涉案房产的合法权利人，且第三人已依约发放贷款，属于善意、无过失的抵押权人。依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，原告与田某之间的内部约定不得对抗第三人作为善意抵押权人依法享有的抵押权，原告无权以其系“实际产权人”为由，要求在贷款未清偿前办理房产过户登记，亦无权要求第三人承担任何责任。三、涉案房产作为第三人债权的抵押财产，在贷款本息未全部清偿前，不得办理所有权转移登记手续依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人；抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，涉案房产作为第三人贷款债权的抵押财产，目前贷款尚未到期，且田某仍在依约履行还款义务，案涉抵押财产的转让必然会影响第三人抵押权的实现，损害第三人的合法债权。现原告在未与第三人就剩余贷款本息的清偿达成一致意见、未提前清偿全部贷款以涤除抵押权的情况下，直接诉请确认房产所有权并办理过户登记，该诉求违反上述法律规定，也损害了第三人的抵押权。只有在原告或相关主体一次性清偿涉案房产所涉的全部剩余贷款本金、利息、罚息（如有）及其他相关费用，第三人的抵押权得以涤除后，涉案房产的所有权转移登记才具备法定条件。综上，第三人对涉案房产享有合法有效的抵押权，该权利依法应受保护；原告与被告的内部借名买房关系不得对抗第三人的善意抵押权，在涉案贷款本息未全部清偿、抵押权未涤除前，原告的过户诉求缺乏事实和法律依据。恳请贵院依法查明事实，支持第三人的全部答辩请求，维护第三人的合法权益。
经审理查明，涉案房屋位于某某市某某区，产权现登记在被告名下，不动产证号为粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号，抵押权人为第三人某银行某支行。
被告向原告出具《情况说明》，载明“本人田某，就位于某某市某某区的房屋，作出以下说明：某某市某某区的房屋是我姐姐王某（）所有。因当时王某暂时不具备某某市的购房资格，就借用我的名义购买该房屋，将房屋产权登记在我名下。该房屋的首付款、装修款、月供都是由王某支付的，王某每月会将房屋的月供转账到我用于还房贷的银行账户上。该房屋的实际权属人系王某，我仅是名义代持。待王某享有某某市购房资格后，我会配合相应的过户手续，将房屋过户回王某名”。
2016年7月17日，被告田某与某公司签订了《某某市房地产买卖合同》，购买位于某某市某某区的房产，购房总价款为3812589元，其中首付款1144589元，按揭贷款2668000元。2016年7月26日，被告田某与某银行某支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定某银行某支行向田某发放按揭贷款2668000元，用于购买上述房产，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息。同时，田某以其所购的上述房产为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及中国银行为实现债权而发生的全部费用。
原告王某支付了全部首付款1144589元，并自2016年8月至2023年10月通过被告田某的账户支付了每月的月供款。自2023年10月至2025年12月，月供款由中国银行直接从原告王某的账户划扣。
原告王某还支付了涉案房屋的燃气费、物业费、电费，并负责房屋的装修，支付了相应的装修费用。此外，原告将涉案房屋对外出租并收取租金，据此原告提交《燃气支出证明》《物业费支出证明》《电费支出证明》《装修支出证明（部分）》《承租收租证明》等予以佐证。
庭某表示因当时已有房产，受限购政策限制，故借用被告的名义购买涉案房屋。原告现已符合某某市涉案房产所在区域购房条件。某银行某支行确认案涉房款已还款至2025年12月27日，对还款情况无异议；截至2026年2月28日，涉案房屋的剩余贷款本金为2162428.80元，有逾期利息和罚息产生；不同意原被告之间带押过户。
原告称其已解决涉案房屋曾被被告二次抵押，为避免房产被拍卖，其已代被告偿还2032862.7元，就此提交相关结清证明、代付证明、转账记录予以佐证。
【一审认定与判决】
以上事实有当事人提交的证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告田某通过《情况说明》明确表示，涉案房屋系因原告受限于购房资格而以被告名义代持，房屋首付款、装修款、月供均由原告实际支付，且被告确认房屋实际权属归原告所有。原告提交的燃气费、物业费、电费、装修费用支付凭证及租金收取记录，足以证明其长期实际占有、使用、收益并管理涉案房屋，已形成完整的证明链条，可以证明双方存在借名买房合同关系。原告现已具备购房资格，有权要求被告配合过户涉案房屋。涉案房屋物权变更经登记才发生效力，故对于原告要求确认所有权的诉请，本院不予支持。
关于过户问题，涉案房屋虽登记于被告名下，但存在抵押权人为某银行某支行的登记信息，第三人不同意带押过户，被告作为登记权利人，负有涤除抵押权以消除权利瑕疵的法定义务，并应依约协助办理过户登记。虽合同未明确约定涤除抵押权的具体责任主体，但根据合同目的及交易习惯，被告作为抵押设定方，理应在房屋转让前消除权利负担，否则将导致过户登记无法实现，损害原告的合同权益。被告应先行涤除抵押登记，再行配合原告办理房屋过户手续。被告不答辩不举证不应诉，依法承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，缺席判决如下：
一、被告田某于涉案房屋【不动产证号为粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】涤除抵押登记之日起十日内配合原告王某办理过户登记手续，过户费用由原告王某承担。
二、驳回原告王某其他诉讼请求。
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（以下名字均为化名）
原告：王某
被告：田某
第三人：某银行某支行
负责人：吉某。
原告王某诉被告田某、第三人某银行某支行所有权确认纠纷一案，本院立案，适用简易程序，由审判员陈规独任，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人，第三人某银行某支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告田某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉请：1．确认位于某某市某某区房产【不动产证号：粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】的所有权人为原告；2．判决被告协助原告办理上述涉案房屋所有权转移登记手续；3．本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2016年7月，原告王某和被告田某约定，原告以被告名义购买位于某某市某某区房产，被告同意原告以被告名义购买上述房屋，购房合同及交款发票等单据由原告持有和保管，房屋所有权归原告所有，购房首付款、按揭房款、装修款等所有因购买房屋所产生的款项均由原告承担处理，有关的交款单据全部由原告保管，原告是实际权属人，被告仅为名义代持人，约定原告具有购房资格后，被告配合办理过户手续，案涉房屋由原告自行管理对外出租。2016年7月17日，原告以被告田某名义与某公司签订了上述房屋的某某市房地产买卖合同，购房总价款3812589元（人民币，下同），首付款1144589元，按揭贷款2668000元。2016年7月26日，原告以被告田某名义办理了按揭贷款手续，和某银行某支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款2668000元，贷款期限360个月，等额本息。2018年3月20日，不动产登记机关下发了案涉房屋不动产权证书，案涉房屋的所有权人登记为被告田某，不动产证号粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号。涉案房屋的首付款全部由原告支付给开发商某公司，每个月的按揭贷款也由原告支付。涉案房屋的装修由原告负责，物业费、水电费由原告支付，房屋由原告进行管理并对外出租收取租金，原告是案涉房屋的实际所有者，被告田某仅为名义上的产权人，并未实际出资或参与房屋的使用与管理，亦未承担任何与房屋相关的经济支出。原告自始至终掌握房屋的占有、使用、收益权，双方之间存在事实上的借名买房关系。根据合同约定及实际履行情况，原告已按约履行购房义务，并现具有某某购房资格，有权按约依法确认对案涉房屋的实际所有权，要求被告配合办理房屋所有权过户手续。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。
被告未到庭参与诉讼，未提交书面答辩状或证据。
第三人某银行某支行述称，恳请法院依法确认第三人对位于某某市某某区房产【不动产权证号：粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】享有合法有效的抵押权，在涉案房产所涉贷款本息未全部清偿前，原告无权要求办理该房产的所有权转移登记手续。一、第三人系涉案房产的合法抵押权人，抵押权设立程序合法、权利依法受法律保护。2016年07月26日，第三人与被告田某签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称“贷款合同”），约定第三人向田某发放按揭贷款2668000元，用于购买某某市某某区房产，贷款期限360个月，还款方式为等额本息。同时，双方约定田某以其所购的上述涉案房产为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及答辩人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。上述合同签订后，第三人依约于约定时间向田某发放了全部贷款2668000元，且双方就涉案房产依法办理了抵押登记手续，第三人成为该房产的合法抵押权人，抵押权已依法设立并具有公示效力，该权利受《中华人民共和国民法典》等相关法律的严格保护。二、原告主张的借名买房关系系其与被告田某之间的内部法律关系，不得对抗第三人作为善意抵押权人的合法权利。原告王某主张其与被告田某之间存在借名买房关系，其为涉案房产实际所有权人，该主张仅能约束原告与田某双方，属于二者之间的内部债权债务关系，并非物权变动的法定事由。第三人在与田某签订贷款合同、设立抵押权过程中，已尽到合理的审慎审查义务：涉案房产的购房合同、不动产权证书均登记在田某名下，田某作为名义购房人及产权人向第三人申请贷款并提供抵押担保，第三人基于不动产登记的公示公信效力，有充分理由相信田某系涉案房产的合法权利人，且第三人已依约发放贷款，属于善意、无过失的抵押权人。依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，原告与田某之间的内部约定不得对抗第三人作为善意抵押权人依法享有的抵押权，原告无权以其系“实际产权人”为由，要求在贷款未清偿前办理房产过户登记，亦无权要求第三人承担任何责任。三、涉案房产作为第三人债权的抵押财产，在贷款本息未全部清偿前，不得办理所有权转移登记手续依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人；抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，涉案房产作为第三人贷款债权的抵押财产，目前贷款尚未到期，且田某仍在依约履行还款义务，案涉抵押财产的转让必然会影响第三人抵押权的实现，损害第三人的合法债权。现原告在未与第三人就剩余贷款本息的清偿达成一致意见、未提前清偿全部贷款以涤除抵押权的情况下，直接诉请确认房产所有权并办理过户登记，该诉求违反上述法律规定，也损害了第三人的抵押权。只有在原告或相关主体一次性清偿涉案房产所涉的全部剩余贷款本金、利息、罚息（如有）及其他相关费用，第三人的抵押权得以涤除后，涉案房产的所有权转移登记才具备法定条件。综上，第三人对涉案房产享有合法有效的抵押权，该权利依法应受保护；原告与被告的内部借名买房关系不得对抗第三人的善意抵押权，在涉案贷款本息未全部清偿、抵押权未涤除前，原告的过户诉求缺乏事实和法律依据。恳请贵院依法查明事实，支持第三人的全部答辩请求，维护第三人的合法权益。
经审理查明，涉案房屋位于某某市某某区，产权现登记在被告名下，不动产证号为粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号，抵押权人为第三人某银行某支行。
被告向原告出具《情况说明》，载明“本人田某，就位于某某市某某区的房屋，作出以下说明：某某市某某区的房屋是我姐姐王某（）所有。因当时王某暂时不具备某某市的购房资格，就借用我的名义购买该房屋，将房屋产权登记在我名下。该房屋的首付款、装修款、月供都是由王某支付的，王某每月会将房屋的月供转账到我用于还房贷的银行账户上。该房屋的实际权属人系王某，我仅是名义代持。待王某享有某某市购房资格后，我会配合相应的过户手续，将房屋过户回王某名”。
2016年7月17日，被告田某与某公司签订了《某某市房地产买卖合同》，购买位于某某市某某区的房产，购房总价款为3812589元，其中首付款1144589元，按揭贷款2668000元。2016年7月26日，被告田某与某银行某支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定某银行某支行向田某发放按揭贷款2668000元，用于购买上述房产，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息。同时，田某以其所购的上述房产为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及中国银行为实现债权而发生的全部费用。
原告王某支付了全部首付款1144589元，并自2016年8月至2023年10月通过被告田某的账户支付了每月的月供款。自2023年10月至2025年12月，月供款由中国银行直接从原告王某的账户划扣。
原告王某还支付了涉案房屋的燃气费、物业费、电费，并负责房屋的装修，支付了相应的装修费用。此外，原告将涉案房屋对外出租并收取租金，据此原告提交《燃气支出证明》《物业费支出证明》《电费支出证明》《装修支出证明（部分）》《承租收租证明》等予以佐证。
庭某表示因当时已有房产，受限购政策限制，故借用被告的名义购买涉案房屋。原告现已符合某某市涉案房产所在区域购房条件。某银行某支行确认案涉房款已还款至2025年12月27日，对还款情况无异议；截至2026年2月28日，涉案房屋的剩余贷款本金为2162428.80元，有逾期利息和罚息产生；不同意原被告之间带押过户。
原告称其已解决涉案房屋曾被被告二次抵押，为避免房产被拍卖，其已代被告偿还2032862.7元，就此提交相关结清证明、代付证明、转账记录予以佐证。
【一审认定与判决】
以上事实有当事人提交的证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告田某通过《情况说明》明确表示，涉案房屋系因原告受限于购房资格而以被告名义代持，房屋首付款、装修款、月供均由原告实际支付，且被告确认房屋实际权属归原告所有。原告提交的燃气费、物业费、电费、装修费用支付凭证及租金收取记录，足以证明其长期实际占有、使用、收益并管理涉案房屋，已形成完整的证明链条，可以证明双方存在借名买房合同关系。原告现已具备购房资格，有权要求被告配合过户涉案房屋。涉案房屋物权变更经登记才发生效力，故对于原告要求确认所有权的诉请，本院不予支持。
关于过户问题，涉案房屋虽登记于被告名下，但存在抵押权人为某银行某支行的登记信息，第三人不同意带押过户，被告作为登记权利人，负有涤除抵押权以消除权利瑕疵的法定义务，并应依约协助办理过户登记。虽合同未明确约定涤除抵押权的具体责任主体，但根据合同目的及交易习惯，被告作为抵押设定方，理应在房屋转让前消除权利负担，否则将导致过户登记无法实现，损害原告的合同权益。被告应先行涤除抵押登记，再行配合原告办理房屋过户手续。被告不答辩不举证不应诉，依法承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，缺席判决如下：
一、被告田某于涉案房屋【不动产证号为粤（2018）某某市不动产权第XXXXX号】涤除抵押登记之日起十日内配合原告王某办理过户登记手续，过户费用由原告王某承担。
二、驳回原告王某其他诉讼请求。
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