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成功案例
SUCCESSFUL CASE
所有权确认案例
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因家庭协商协议而产生的产权纠纷，不能直接请求法院确认房屋所有权
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：杨某
被告：刘某甲
原告杨某与被告刘某甲所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人，被告刘某甲及其委托诉讼代理人，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认位于某某县某某镇广场街路北（目前租赁给大药房）的房屋归原告杨某所有。2、依法判决被告刘某甲协助原告将上述房屋过户至原告名下，过户费用由被告承担。3、依法判令被告协助原告将《门面租赁合同》的出租方由被告刘某甲更改为原告杨某。4、请求贵院依法判决被告向原告返还上述房屋的租金114000元及相应利息（以114000元为基数，自起诉之日起计算按照一年期贷款市场报价利率计算至实际付清为止）5、诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告杨某与被告刘某甲系母子关系，位于某某县某某镇广场街路北（目前租赁给大药房）的房屋系原告的合法财产。被告以自己的名义将上述房屋出租给他人，收取租金114000元未交付给原告。因办理该房屋登记及相关手续时，原告年事已高，故委托被告办理，实际房屋归原告所有，被告擅自将案涉房屋办理在自己名下。2021年7月18日原告与被告签订《协议书》，在《协议书》中被告明确认可案涉房屋归原告所有，被告将于2021年8月1日前无条件配合原告办理房屋产权过户相关事宜，税费由被告承担。且房屋租赁期间所得的租金均归原告所有。现被告不向原告交付房屋租金，也不为原告办理房屋过户手续，侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
刘某甲辩称，一、原告要求将涉案房屋归其所有的观点不成立，房屋系家庭的共同财产，原告无权主张归其自己所有。原告与刘某乙共生育6个子女。答辩人为家中老二，也是家中的长子。答辩人自17岁下学后，独自一人挣钱养家。答辩人还有4个妹妹均上了大学，其中一个读了博士。为了供4个妹妹上学，答辩人购买大车经营，没白没黑地拼命挣钱，最终落下腰椎间盘突出、胃病等疾病。答辩人挣的钱一分不少地上交家里，都给4个妹妹留着交学费、交生活费。为了多挣钱，每到清明节前后，答辩人天某就起来帮着家里人经营门市，忙到半夜才休息。答辩人一心努力挣钱，为这个家付出。原告以及答辩人的父亲刘某乙也多次表示，因答辩人对整个家庭付出太多，一致同意将家里所有的财产赠予答辩人。房屋系占用村集体土地的自建房，宅基地系以家庭为单位分配所得。该房屋系答辩人的父亲与答辩人于2000年共同出资建造。2015年左右房屋对外出租（现由立健大药房租赁）。原告及其答辩人的父亲到某某县城租房居住，租赁费由答辩人交纳。后因原告身体不好，两位老人搬到答辩人县城家中居住。日常开销都是答辩人出钱，包括家里的吃喝拉撒、人情礼往等。也包括答辩人的父亲，看病就医，都是由答辩人出资。房屋属于家庭共同财产，原告无权要求归自己所有。二、原告要求答辩人返还租赁费的请求没有事实及法律依据。原告多次与答辩人吵闹，2021年7月份原告提出，答辩人的子女（刘某丙、刘某丁）由原告负责。原告为刘某丙全款购房、负责刘某丙的结婚、生子的费用，并负责管刘某丁的上学期间的学费、生活费，房屋租赁费由原告收取。基于该约定，答辩人也是为避免家庭矛盾，被迫在原告提前写好的协议书中进行了签名，协议内容答辩人并不知情。自2023年9月份起，原告跟随小女儿到天津生活。在该期间原告未向答辩人的儿女支付过任何费用，也未给刘某丙购买房屋。但房屋租赁费一直由原告领取。2025年6月份起立健大药房要求变更合同，由租金一年一付改为半年一付，无法与原告联系，立健大药房通知答辩人，由答辩人与立健大药房变更了合同。在该期间租赁的房屋多次需要维修，租赁方无法找到原告，即找答辩人，由答辩人出资对房屋多次进行了维修。答辩人因此花费维修费用4200元，该费用应由原告向答辩人支付。答辩人在某某村分得3.7亩承包地，该承包地自1996年起对外租赁，租赁费由原告领取，该承包地的租赁费共计11万余元，原告应当返还给答辩人。综上，原告要求将涉案房屋归其所有的观点不成立，房屋系家庭的共同财产，原告无权主张归其自己所有。原告要求答辩人返还租赁费的请求没有事实及法律依据。故恳请法庭依法驳回原告对答辩人的起诉。
本院经审理查明：杨某与刘某乙系夫妻关系，2020年2月份，刘某乙去世。二人育有子女六人（长子刘某甲、长女刘某戊、次女刘某己、三女刘某庚、四女刘某辛、五女刘某壬）。1990年5月18日，某某县某乙向刘某乙颁发羊集建（1990）字第4号《集体土地建设用地使用证》，将位于某某镇西各村（四至：北：马某，东：刘某癸、黄某，南：路，西：路）用地面积145.86平方米土地确权给刘某乙。2000年4月，某某县某甲出具编号为6号村镇规划选址意见书，载明：建设项目名称：商品楼，建设单位：刘某甲，建筑规模：166平方米，用地面积123.2平方米。位置：某某县某某镇中心街北街。2011年12月13日，涉案房屋登记在刘某甲名下，房权证号为：某某县房权证金字第XX号。载明竣工时间为2000年10月24日。2015年7月27日，2021年7月18日，刘某甲为甲方，杨某为乙方，签订《协议书》，1、房屋的基本情况：房子位于某某省某某市某某县某某镇广场街路北（目前租给大药房），上下两层面积120平方米。2、乙方系甲方母亲，因办理房屋登记及相关手续时乙方年事已高，故委托甲方办理，实际房屋归乙方所有，现经甲、乙双方确认并签署该协议，以证明该房屋及产权属于乙方所有。3、甲方将于2021年8月1日前办理房屋产权过户手续，甲方应无条件配合乙方办理房屋产权过户相关事宜，税费由甲方承担。如因政策原因暂时办理不了房屋产权过户手续，待可以办理时甲方应无条件配合乙方办理房屋产权过户相关事宜。且该房屋租赁期间所获得的租金均归乙方所有。刘某甲在协议甲方处签名、捺印；杨某在协议乙方处签名、捺印。刘某壬、刘某戊、李某、赵某甲在见证人处签名、捺印。其他子女均对该协议予以认可。2015年7月27日，刘某甲为甲方（出租方），案外人赵某乙为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月至2020年9月，租金每年18000月，租期内租金不变。2017年10月9日，刘某甲为甲方，案外人某某市某店连锁有限公司为乙方，签订房屋租赁合同》，约定自2017年8月至2022年8月，乙方租赁甲方房屋，租金每年18000元。2022年7月14日，刘某甲为甲方，案外人某某市某店连锁有限公司为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定自2022年8月至2032年8月，乙方租赁甲方房屋，租金每年24000元。刘某甲收取2018年、2019年、2025年房屋租金共计48000元，其余为杨某收取。
本院认为，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则。原、被告所签订的协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告享有对房产（某某县房权证金字第＊＊）的财产权利。根据协议约定，原告要求被告协助办理过户并承担过户费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告提出请求判令该房屋的所有权归原告所有的主张，本案系原告与被告之间因家庭协商协议而产生的纠纷，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此原告享有要求被告履行协议的权利，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有，故原告该项请求本院不予支持。对于原告主张判令被告协助原告将《门面租赁合同》的出租方由被告刘某甲变更为杨某的诉求，本院认为，杨某取得房屋所有权后，可以与原出租方刘某甲及承租方协商，将合同出租方由刘某甲变更为杨某，但不是法律强制性义务，而是取决于各方的意愿，故对原告的该项诉求，本院依法不予支持。对于原告主张被告返还收取的租金及相应利息。根据原告杨某与被告刘某甲签订的协议的约定，房屋租赁期间所获得的租金均归杨某所有，在房屋租赁期间，刘某甲收取租金48000元，按照约定，刘某甲应将收取的租金交付给杨某，故对原告主张的返还102000元租金之中的48000元，证据充分，本院依法予以支持。对原告主张的超出的部分租金，证据不足，本院依法不予支持。对于原告主张的返还的租金部分的利息，考虑到原、被告系母子关系情况及被告对房屋进行的实际管理且维护原告实际权益的实事，对原告的该项主张，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告刘某甲于本判决生效之日起十日内协助原告杨某将位于某某县某某镇中心街北街，登记在刘某甲名下，房权证号为：某某县房权证金字第XX号房屋的权属登记变更到原告杨某名下，刘某甲承担过户费用；二、被告刘某甲于本判决生效之日起十日内返还给原告杨某租金48000元；
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
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（以下名字均为化名）
原告：杨某
被告：刘某甲
原告杨某与被告刘某甲所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人，被告刘某甲及其委托诉讼代理人，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认位于某某县某某镇广场街路北（目前租赁给大药房）的房屋归原告杨某所有。2、依法判决被告刘某甲协助原告将上述房屋过户至原告名下，过户费用由被告承担。3、依法判令被告协助原告将《门面租赁合同》的出租方由被告刘某甲更改为原告杨某。4、请求贵院依法判决被告向原告返还上述房屋的租金114000元及相应利息（以114000元为基数，自起诉之日起计算按照一年期贷款市场报价利率计算至实际付清为止）5、诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告杨某与被告刘某甲系母子关系，位于某某县某某镇广场街路北（目前租赁给大药房）的房屋系原告的合法财产。被告以自己的名义将上述房屋出租给他人，收取租金114000元未交付给原告。因办理该房屋登记及相关手续时，原告年事已高，故委托被告办理，实际房屋归原告所有，被告擅自将案涉房屋办理在自己名下。2021年7月18日原告与被告签订《协议书》，在《协议书》中被告明确认可案涉房屋归原告所有，被告将于2021年8月1日前无条件配合原告办理房屋产权过户相关事宜，税费由被告承担。且房屋租赁期间所得的租金均归原告所有。现被告不向原告交付房屋租金，也不为原告办理房屋过户手续，侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
刘某甲辩称，一、原告要求将涉案房屋归其所有的观点不成立，房屋系家庭的共同财产，原告无权主张归其自己所有。原告与刘某乙共生育6个子女。答辩人为家中老二，也是家中的长子。答辩人自17岁下学后，独自一人挣钱养家。答辩人还有4个妹妹均上了大学，其中一个读了博士。为了供4个妹妹上学，答辩人购买大车经营，没白没黑地拼命挣钱，最终落下腰椎间盘突出、胃病等疾病。答辩人挣的钱一分不少地上交家里，都给4个妹妹留着交学费、交生活费。为了多挣钱，每到清明节前后，答辩人天某就起来帮着家里人经营门市，忙到半夜才休息。答辩人一心努力挣钱，为这个家付出。原告以及答辩人的父亲刘某乙也多次表示，因答辩人对整个家庭付出太多，一致同意将家里所有的财产赠予答辩人。房屋系占用村集体土地的自建房，宅基地系以家庭为单位分配所得。该房屋系答辩人的父亲与答辩人于2000年共同出资建造。2015年左右房屋对外出租（现由立健大药房租赁）。原告及其答辩人的父亲到某某县城租房居住，租赁费由答辩人交纳。后因原告身体不好，两位老人搬到答辩人县城家中居住。日常开销都是答辩人出钱，包括家里的吃喝拉撒、人情礼往等。也包括答辩人的父亲，看病就医，都是由答辩人出资。房屋属于家庭共同财产，原告无权要求归自己所有。二、原告要求答辩人返还租赁费的请求没有事实及法律依据。原告多次与答辩人吵闹，2021年7月份原告提出，答辩人的子女（刘某丙、刘某丁）由原告负责。原告为刘某丙全款购房、负责刘某丙的结婚、生子的费用，并负责管刘某丁的上学期间的学费、生活费，房屋租赁费由原告收取。基于该约定，答辩人也是为避免家庭矛盾，被迫在原告提前写好的协议书中进行了签名，协议内容答辩人并不知情。自2023年9月份起，原告跟随小女儿到天津生活。在该期间原告未向答辩人的儿女支付过任何费用，也未给刘某丙购买房屋。但房屋租赁费一直由原告领取。2025年6月份起立健大药房要求变更合同，由租金一年一付改为半年一付，无法与原告联系，立健大药房通知答辩人，由答辩人与立健大药房变更了合同。在该期间租赁的房屋多次需要维修，租赁方无法找到原告，即找答辩人，由答辩人出资对房屋多次进行了维修。答辩人因此花费维修费用4200元，该费用应由原告向答辩人支付。答辩人在某某村分得3.7亩承包地，该承包地自1996年起对外租赁，租赁费由原告领取，该承包地的租赁费共计11万余元，原告应当返还给答辩人。综上，原告要求将涉案房屋归其所有的观点不成立，房屋系家庭的共同财产，原告无权主张归其自己所有。原告要求答辩人返还租赁费的请求没有事实及法律依据。故恳请法庭依法驳回原告对答辩人的起诉。
本院经审理查明：杨某与刘某乙系夫妻关系，2020年2月份，刘某乙去世。二人育有子女六人（长子刘某甲、长女刘某戊、次女刘某己、三女刘某庚、四女刘某辛、五女刘某壬）。1990年5月18日，某某县某乙向刘某乙颁发羊集建（1990）字第4号《集体土地建设用地使用证》，将位于某某镇西各村（四至：北：马某，东：刘某癸、黄某，南：路，西：路）用地面积145.86平方米土地确权给刘某乙。2000年4月，某某县某甲出具编号为6号村镇规划选址意见书，载明：建设项目名称：商品楼，建设单位：刘某甲，建筑规模：166平方米，用地面积123.2平方米。位置：某某县某某镇中心街北街。2011年12月13日，涉案房屋登记在刘某甲名下，房权证号为：某某县房权证金字第XX号。载明竣工时间为2000年10月24日。2015年7月27日，2021年7月18日，刘某甲为甲方，杨某为乙方，签订《协议书》，1、房屋的基本情况：房子位于某某省某某市某某县某某镇广场街路北（目前租给大药房），上下两层面积120平方米。2、乙方系甲方母亲，因办理房屋登记及相关手续时乙方年事已高，故委托甲方办理，实际房屋归乙方所有，现经甲、乙双方确认并签署该协议，以证明该房屋及产权属于乙方所有。3、甲方将于2021年8月1日前办理房屋产权过户手续，甲方应无条件配合乙方办理房屋产权过户相关事宜，税费由甲方承担。如因政策原因暂时办理不了房屋产权过户手续，待可以办理时甲方应无条件配合乙方办理房屋产权过户相关事宜。且该房屋租赁期间所获得的租金均归乙方所有。刘某甲在协议甲方处签名、捺印；杨某在协议乙方处签名、捺印。刘某壬、刘某戊、李某、赵某甲在见证人处签名、捺印。其他子女均对该协议予以认可。2015年7月27日，刘某甲为甲方（出租方），案外人赵某乙为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月至2020年9月，租金每年18000月，租期内租金不变。2017年10月9日，刘某甲为甲方，案外人某某市某店连锁有限公司为乙方，签订房屋租赁合同》，约定自2017年8月至2022年8月，乙方租赁甲方房屋，租金每年18000元。2022年7月14日，刘某甲为甲方，案外人某某市某店连锁有限公司为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定自2022年8月至2032年8月，乙方租赁甲方房屋，租金每年24000元。刘某甲收取2018年、2019年、2025年房屋租金共计48000元，其余为杨某收取。
本院认为，民事主体从事民事活动应遵循自愿原则。原、被告所签订的协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告享有对房产（某某县房权证金字第＊＊）的财产权利。根据协议约定，原告要求被告协助办理过户并承担过户费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告提出请求判令该房屋的所有权归原告所有的主张，本案系原告与被告之间因家庭协商协议而产生的纠纷，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此原告享有要求被告履行协议的权利，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有，故原告该项请求本院不予支持。对于原告主张判令被告协助原告将《门面租赁合同》的出租方由被告刘某甲变更为杨某的诉求，本院认为，杨某取得房屋所有权后，可以与原出租方刘某甲及承租方协商，将合同出租方由刘某甲变更为杨某，但不是法律强制性义务，而是取决于各方的意愿，故对原告的该项诉求，本院依法不予支持。对于原告主张被告返还收取的租金及相应利息。根据原告杨某与被告刘某甲签订的协议的约定，房屋租赁期间所获得的租金均归杨某所有，在房屋租赁期间，刘某甲收取租金48000元，按照约定，刘某甲应将收取的租金交付给杨某，故对原告主张的返还102000元租金之中的48000元，证据充分，本院依法予以支持。对原告主张的超出的部分租金，证据不足，本院依法不予支持。对于原告主张的返还的租金部分的利息，考虑到原、被告系母子关系情况及被告对房屋进行的实际管理且维护原告实际权益的实事，对原告的该项主张，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告刘某甲于本判决生效之日起十日内协助原告杨某将位于某某县某某镇中心街北街，登记在刘某甲名下，房权证号为：某某县房权证金字第XX号房屋的权属登记变更到原告杨某名下，刘某甲承担过户费用；二、被告刘某甲于本判决生效之日起十日内返还给原告杨某租金48000元；
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
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